[최강시사] 김기식 "대장동 사업, 분양가 결정은 이재명 시장 이후 벌어진 일..당시 시점에선 예측 불가"

- 대장동 논란, 부동산 개발 사업 오랜 관행 끊고 제도 개혁할 수 있는 기회
- 민관합동 개발사업, 이익 배분에서 우선주와 보통주 유불리 판단할 수 없어
- 부동산 개발이 항상 성공하는 건 아냐, 사업 리스크는 선택의 문제
- 대장동 사업, 분양가 결정은 이재명 시장 이후 벌어진 일, 당시 시점서 예측할 수 없어
- 주거에 있어 사회주택 개념으로 국가가 공공주택 대량 공급하는 방식으로 가야
- 남북 정상회담, 새로운 경협 논의 합의는 적절치 않아, 차기 정부 몫으로 남겨둬야

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■ 프로그램명 : 최경영의 최강시사
■ 방송시간 : 9월 30일(목) 07:20-08:57 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 최경영 기자 (KBS)
■ 출연 : 김기식 더미래연구소장

▷ 최경영 : 더 나은 미래를 위해 오늘의 정책을 고민합니다. 김기식의 정책 이야기 <식스센스>. 김기식 더미래연구소 소장 나와 계십니다. 안녕하십니까?

▶ 김기식 : 안녕하세요?

▷ 최경영 : 대장동 논란 때문에 뭐 완전히 정국이 다 그걸로 뒤집혔습니다. 이게 보면 사실은 부동산 개발을 어떻게 해왔는지를 우리 국민들이 잘 알 수 있는 계기가 된 것 같아서 그런 점에서는 저는 약간 기쁘더라고요.

▶ 김기식 : 이게 이런 부동산 개발 사업에 있어서 어쨌든 우리 사회 오랜 관행을 끊고 제도 개혁을 할 수 있는 아주 호기를 맞은 거죠. 저 같이 정책하는 사람 입장에서 보면 아주 제대로 개혁할 수 있는 계기가 마련됐다. 이렇게 볼 수 있는 겁니다.

▷ 최경영 : 이렇게 왔어? 이렇게 느끼셨을 거예요. 문제가 뭐라고 보셨습니까?

▶ 김기식 : 일단 부동산 개발 사업이 어떻게 진행되냐. 이거에 대해 이해하실 필요가 있는데 크게 보면 3가지 방식입니다. 예를 들어서 민간 시행업자와 건설회사들이 그 땅을 자기 돈으로. 물론 대출은 받지만 자기 돈으로 사들여서 거기에 아파트를 짓고 하는 이런 방식이 있는데 대개 이런 경우는 공공개발 하는 거에 비해서는 규모가 작죠. 왜냐하면 그런 대규모로 하기 위해서는.

▷ 최경영 : 돈을 많이.

▶ 김기식 : 기반 시설을 갖춰야 하는 이런 문제가 있으니까 어쨌든 그런 순전히 100% 민자로 하는 방법이 있고요. 또 하나의 방법은 LH가 국가인 중앙정부가 나서서 LH가 아예 택지를 수용해서 전체적으로 개발을 진행하는 이런 방식이 있고요. 또 하나는 이 2가지가 믹스되어서 주로 이제 기초자치단체에서 이루어지는 건데 민간자본과 공공개발이 결합된 민관 합동개발 방식 이 3가지가 크게 줄기로 있는데 이 3가지 안에도 그 개발 방식은 너무나 다양해서 일일이 다 설명드리기 어렵다고 굉장히 다양한 방식들이 쓰이고 있는 거죠.

▷ 최경영 : 이게 민관 합동 개발은 저도 알아보니까 2015년이 거의 처음이었다고 하더라고요, 성남시가.

▶ 김기식 : 그게 왜 그러냐 하면 LH가 공공개발을 할 때는 LH가 자체로 자금을 다 조달합니다. 우리 청취자들께서도 청약통장 만들어서 돈 내지 않습니까? 그런 돈이 쌓여 있는 기금들을 LH공사가.

▷ 최경영 : 그 돈으로 하는 거구나.

▶ 김기식 : 그 돈으로. 청약 받겠다고 낸 돈을 그 돈을 갖고 아파트를 지어서 분양하는 거거든요. 그러니까 이제 그렇게 청약자금 등에서 들어온 돈으로 만들어진 기금하고 또 하나는 공사채를 발행한 돈 이런 것 등으로 LH공사가 자체로 자금을 조달해서 택지를 수용하고 사업을 진행합니다. 일부 택지는 민간에 팔기도 하고 자기가 직접 개발하기도 하는데. 그런데 이제 민관 합동 방식이 왜 생기냐 하면 기초자치단체나 거기에 개발공사는 그만한 돈이 없는 거예요.

▷ 최경영 : 당연히 LH만한 돈이 없겠죠.

▶ 김기식 : 당연히 없을 뿐만 아니라 공사채를 발행하려고 해도 중앙정부에서 재무건전성 이유 때문에 지방체 발행을 부결. 승인 안 해주기도 하고 이번 이제 성남시 같은 경우에는 이재명 당시 시장이 100% 공공개발 하려고 지방체를 한 7천억 발행하려고 했더니 지금 국힘의 전신인 새누리당 의원이 다수인 성남시의회에서 그걸 부결시켜버리는 바람에 그걸 못한 거거든요. 그러니까 이렇게 LH와는 달리 자금을 제대로 조달할 수 없는 기초자치단체에서는 일부는 택지 수용은 공공이 하고 그다음에 이 사업 자금은 민간이 되어서 그 개발 이익을 나눠 갖는 이런 민간 합작 모델을 이재명 지사가 기초자치단체에서 이렇게 특히 성남, 용인 이런 데가 이제 난개발로 아주 문제가 많으니까 이거를 극복하기 위한 제도 대안을 만들었고 그것이 이제 보편화 되면서 지금은 자치단체 차원에서의 민간 합동개발 방식들이 아주 널리 활용되고 있는 거죠.

▷ 최경영 : 그런데 2015년 그 시점에 어떻게 하다 보니까 공공이 수용을 하고 그래서 택지는 싸게 수용을 했고 200만 원 정도에. 그리고 분양가 상한제는 민간 택지개발지구는 없어져버렸단 말이죠. 완화됐죠. 그러다 보니까 이제 개발이익이 들어오기 시작하게 되는 그런 시점에 딱 걸린 것 같습니다, 보니까.

▶ 김기식 : 이게 이제 2가지 점을 나눠서 볼 필요가 있는데요. 그러니까 이런 민관 합동 개발사업을 했을 때 그럼 이익 배분은 어떻게 하냐에서는 2가지 크게 보면 2가지 방식이 있습니다. 그러니까 예를 들면 공공 입장에서 기초자치단체 입장에서는 이익을 사전에 확보할 거냐, 사후에 확보할 거냐를 가지고 따집니다. 예를 들어서 대장동 케이스에서는 우선주 방식을 취하거든요.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 김기식 : 그러니까 공공은 우선주를 취하고 민간 쪽에서 금융기관들도 우선주를 취하고 시행사들은 보통주를 취하는 방식이 있습니다. 그거는 우선해서 사업이 어떻게 되든 간에 확실하게 내 이익을 먼저 챙기겠다고 하는 건데.

▷ 최경영 : 할당 받고.

▶ 김기식 : 이런 경우에는 이제 사업 리스크가 있다고 볼 경우에 이런 방식을 취하게 되고요. 그런데 예를 들어서 똑같이 성남시에서 위례신도시를 할 때는 우선주 방식이 아니고 보통주 방식으로 들어갔습니다. 이렇게 되면 뭐냐 하면 나중에 생겨난 이익을 그 지분율만큼 배당 받는 방식으로 사후 배당을 받는 방식으로 선택을 하는 거죠. 그런데 그거는 뭐가 유리하고 뭐가 불리하냐라고 판단할 수 없습니다. 예를 들어.

▷ 최경영 : 그 시점에 그 사업의 성격을 봐야겠죠.

▶ 김기식 : 아니요. 그게 아니라 부동산 상황에 있어서 결정이 됩니다.

▷ 최경영 : 그러니까요.

▶ 김기식 : 예를 들어서 부동산 개발은 모두 다 성공하냐. 그렇지 않습니다. 사실은 제 아는 선배도 부동산 시행사업을 해서 1세대인데요. 굉장히 돈을 많이 벌었다가 2008년 리먼브라더스 사태가 나면서 거의 망했다가 이제 겨우 회복을 했거든요. 왜냐하면 기억하실지 모르겠습니다만 2008년 리먼 사태가 나고 나서 우리나라의 아파트 분양이 대규모 전국적으로 미분양이 나면서 중소 건설회사를 비롯해서 대형 건설회사까지 다 부실에 빠졌거든요. 그러니까 이익이라고 하는 거는 분양가를 얼마로 책정하느냐. 그다음에 분양이 50% 되느냐, 70% 되느냐, 100% 되느냐에 따라서 결정되는 것이지 부동산 개발 사업 하면 다 돈 번다. 그런 건 없는 거예요.

▷ 최경영 : 쪽박 날 수도 있죠.

▶ 김기식 : 그렇죠. 당연히 망하는 경우들도 있고 빚더미에 앉는 경우들도 있습니다. 예를 들어서 인천의 경우에 인천도시개발공사가 진행한 민관 합동개발사업은 20년째 사업이 진행이 안 되어서 진짜 적자에 허덕허덕하다 최근에 부동산이 올라가면서 이제 겨우 사업이 진척되는 경우들도 있는 거거든요.

▷ 최경영 : 그러면 20년 동안 대출 이자랄지 이런 것도 엄청났을 것 같아요.

▶ 김기식 : 엄청나죠. 그래서 지금 뭐 빚이 1조 이렇게 쌓이는 경우들도 있기 때문에 무슨 민관 합동이든 뭐 부동산 개발이든 하면 무조건 성공한다. 그건 전혀 아닌 거고요. 이제 그런 사업의 리스크가 있기 때문에 이거를 어떻게 이제 선택할 거냐. 사전에 이익을 확보할 거냐. 사후에 이익을 확보할 거냐에 대한 판단인데 이거는 정말 모르는 거죠. 예를 들어서 사후에 개발이익이 많이 날 것 같아, 하고 사후 배당을 크게 갖겠어 했다가 사업 안 되면 아무것도 못 갖는 공공 입장에서. 그런 거고.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 김기식 : 사전에 미리 내가 사업 리스크 있는데 나는 내가 공공이 환수할 거 먼저 챙기겠어, 했는데 나중에 지금처럼 부동산 가격이 확 오르면서 분양가가 높게 책정되고 분양에 성공해버리면 배당이익을 가져가는 데 있어서 좀 덜 가져가게 되는 이런 문제가 생기는 거고요. 더군다나 지금 이 대장동 같은 케이스에서는 아까 말씀드린 이익 규모의 가장 중요한 분양가 결정이나 분양 상황은 2018년 12월. 이재명 지사가 성남시장을 그만두고 후임 시장에 뽑힌 다음에 분양가가 승인되고 분양이 이루어진 거기 때문에 그 시점에서의 분양 가격이나 분양 상황을 예측한다는 것은 없었던 상황입니다. 이재명 시장 다음에 벌어진 일인 거죠.

▷ 최경영 : 그러네요. 이게 그러면 앞으로 대장동뿐만 아니고 전반적으로 봤을 때 우리나라의 토지가 1경 원 정도 되지 않습니까? 그 정도 되는 토지에 인허가권을 주면서 이걸 개발을 해보자. 이거는 계속 이어질 거란 말이죠. 어떻게 해야 합니까?

▶ 김기식 : 저는 뭐 2가지 방식이 있는데 요즈음 요구되는 것처럼 공공이 전적으로 하든 민관 합동으로 하든 공공이 개입한 개발 사업에 있어서는 개발 이익이 발생했을 경우에 당연히 거기에 투자한 대출해준 금융회사나 그거에 참여한 건설회사나 시행사들의 적정이율이 다 보장이 되어야죠. 그렇지 않으면 누가 사업에 참여하겠습니까? 그렇다고 다 100% 공공의 자금으로 할 수는 없는 거니까.

▷ 최경영 : 그러면 다 세금이죠.

▶ 김기식 : 그래서 적정 수익 이상의 초과 수익은 공공이 완전히 환수할 수 있는 형태로 제도를 완전히 개혁하는 이런 접근이 하나 있을 수 있는 거고요. 그러나 이번 사태를 보면서는 그렇게 민자 개발을 통해서 개발이익을 독식하는 구조를 막고 인허가 과정에서의 비리를 막겠다는 민관 합동 개발 방식을 취했는데도 불구하고 이렇게 문제가 있는 것으로 나타나고 있지 않습니까? 그런 경우에는 저는 이렇게 생각합니다. 더 이상 공공이 소위 분양아파트를 건설해서 분양하는 이 사업을 해야 되냐. 그러니까 예를 들어서 공공이 나서서 법적 강제력을 갖고 이런 토지를 수용하는 이런 택지를 조성해서 하는 사업의 경우에는 공공성에 맞게 서민들을 위한 이재명 지사도 얘기했던 것처럼 기본주택처럼 서민 주거 안정용 소위 주택만 그런 공공택지에는 공급하도록 하고 분양아파트는 그건 민간 사업이 해서 민간에서 시장의 원리에 따라서 알아서 해라. 이렇게 하는 게 맞는 거 아니냐. 그러니까 국가의 공권력이나 법을 통해서 개인의 사적 재산권인 토지에 대한 소유권을 강제 수용해서 하는 이런 공공 사업에 있어서는 그 공공성에 맞게 개발 이익의 환수뿐만 아니라 거기에서 더 나아가서 이 공공적 목적이 있는 서민의 주거 안정용 장기 임대주택 그것도 물론 단순히 못 사는 사람들 사는 게 아니라 10평대, 20평대, 30평대든 다양한 평수 등을 통해서 집을 사지 않고도 안정적인 주거생활을 누릴 수 있는 그런 주택을 공급하는 용으로만 공공택지를 활용한다. 저는 아예 발상의 전환에서 이렇게 가는 게 좋지 않겠냐 생각합니다.

▷ 최경영 : 그럴 수도 있겠네요. 그러면 민간 건설회사들 같은 경우는 사실은 리스크가 굉장히 크기 때문에 본인들이 직접 본인들 돈 들여서 또는 대출 받아서 땅을 수용해서 거기에다 뭔가를 지으려고 한다면 굉장히 많은 자금이 들어가고 굉장히 많은 시간, 부담, 비용이 들어가서.

▶ 김기식 : 그거는 민간은 자기들이 리스크 감수해서 하이 리스크 하이 리턴을 하든 그거는 뭐 주식시장에서도 그러지 않습니까? 그거는 알아서 해라. 다만 공공의 땅을 수용해서 일정하게 리스크를 헤지한, 리스크를 줄여버린.

▷ 최경영 : 그거를 굳이 또 민간한테 줄 필요가.

▶ 김기식 : 줄 이유 없다 이렇게 봅니다, 사실은.

▷ 최경영 : 생각해 보니까 또 그러네요.

▶ 김기식 : 공공이 개입하면 전적으로 공공이 하고.

▷ 최경영 : 공공이 그냥 100% 다 해버리자?

▶ 김기식 : 네, 하는데 다만 민간의 투자나 참여는 끌어줘서 그 사람들에게 적정 이익은 준다. 다만 그렇게 해서 지어지는 아파트는 기본적으로는 지금처럼 대부분 분양하고 일부 임대를 주는 게 아니라 대부분을 서민 주거 안정용 장기 임대 아파트를 주로 공급하고 사업 자금 회수를 위한 일부만 분양하는 거꾸로 된 공급 구조를 만드는 게 맞다 이렇게 보는 거죠.

▷ 최경영 : 공공의 영역이 크게 확대되는 그런 방향으로 갈 수도 있겠습니다, 그렇게 되면.

▶ 김기식 : 그렇죠. 토지공개념을 얘기하는데 이제 저는 주거에 있어서도 유럽과 같은 사회주택 개념으로 국가가 이런 공공적 주택을 대량 공급하는 방식으로 접근하는 게 우리나라 부동산 문제를 해결하는 데 굉장히 중요한 해결법이다 이렇게 봅니다.

▷ 최경영 : 청취자분들도 일목요연하게 지금 상황이 딱 설명됐을 것 같아요. 그리고 앞으로의 비전도 좀 보일 것 같고. 마지막으로 남북정상회담 관련해서는 어떻게 전망하세요?

▶ 김기식 : 저는 아직 예측 불허라고 생각하는데요. 다만 청와대에서도 그런 입장을 냈는데 무리하게 추진할 이유는 전혀 없고요.

▷ 최경영 : 그런 입장이더라고요.

▶ 김기식 : 또 하나는 설혹 개최된다 하더라도 종전 선언과 같은 어떤 기존의 역대 정부가 일관되게 입장을 취해왔던 것들을 합의하거나 그거와 같은 추진 로드맵을 합의하는 건 몰라도 무슨 새로운 경협이라든가 이런 것들을 논의해서 합의하는 건 적절하지는 않겠죠. 왜냐하면 이행은 차기 정부가 해야 하는데 북한 입장에서 보면 사실은 거기는 영속되니까 정권 바뀌었다고 약속한 거 안 지키냐 이렇게 되고 새로운 정부는 자기는 약속하지 않은 걸 이행해야 하는 부담이 생기니까 그러니까 기존에 논의돼 왔고 정권을 넘어서서 일관됐던 부분들은 확인하고 그거를 구체화하는 로드맵은 임기 내에 정상회담이 개최되더라도 전진시켜서 합의할 수 있는데 그 이외의 것들을 합의하는 건 후임 정부, 차기 정부에 대한 건 아닌 것 같다. 다만 결국은 정상회담이라고 하는 건 어떻게 보면 돌파구를 뚫어주는, 그러니까 남북관계가 잘 오고 북미 관계가 잘 오다가 교착 국면에 빠진 거 아닙니까? 그래서 이거를 뭔가 대화의 방향으로 물꼬를 터주는 역할을 문재인 대통령께서 마지막으로 해주시고 차기 정부가 그 조건에서 조금 더 이렇게 좀 빨리 쉽게 남북 대화 그다음에 북미 협상의 길에 들어갈 수 있게 해주는 것 이런 정도의 역할인 것 같고 아마 대통령께서도 그런 역할까지는 하고 임기를 마치고 싶으신 마음이 있는 거 아니냐. 김정은도 그런 마음이 좀 있어 보이던데요.

▷ 최경영 : 김기식 더미래연구소 소장이었습니다. 고맙습니다.

▶ 김기식 : 네, 고맙습니다.

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