집값 급등에 다시 고개 드는 부동산 법인 '꼼수' 투기

올해 8월 기준 법인이 사들인 개인 아파트 3,231가구
취득세·종부세 불리해도 양도세에서 법인이 크게 유리
전문가들 "투자 기간, 배당 시 과세 등 따지면 실익 적어"

정부의 연이은 거래 규제 강화에도 최근 부동산 법인을 통한 주택 매수 사례가 다시 증가하고 있는 것으로 나타났다. 특히 비투기 매물로 취급되는 '공시가 1억 미만' 저가 주택을 중심으로 법인의 매수세가 두드러지면서 법인 거래가 '꼼수 투기' 수단으로 재전락했다는 지적이 나온다. 전문가들은 "투자 기간과 추후 과세를 감안하면 투자 실익은 크지 않다"면서 무조건적인 법인 투자에 신중해야 한다고 당부한다.

법인이 사들인 개인 아파트 비중↑

10일 한국부동산원에 따르면 지난 8월 기준 전국에서 법인이 개인에게 사들인 아파트는 총 3,231가구로 전체 아파트 매매거래에서 5.3%를 차지했다. 지난해 법인의 부동산 거래 규제를 강화하는 '6·17 대책' 등이 발표되면서 해당 지표가 393건(지난해 10월 기준)까지 줄었던 것과 비교하면 1년도 채 되지 않아 매수세가 9배 가까이 뛴 것이다. 역대 법인의 개인 아파트 매입이 가장 활발했던 시기는 지난해 6월로 전체 거래의 6.8%에 달하는 6,969가구가 개인에서 법인으로 손바뀜됐다.

한동안 주춤했던 부동산 법인 설립 건수도 증가 추세다. 중소벤처기업부에 따르면 지난 7월 창립된 부동산 법인은 1,819개로 지난해 6월(2,147개) 이후 월간 기준으로 가장 많다. 정부의 법인 규제 강화가 본격화하면서 지난해 10월 939건까지 떨어졌던 설립 건수는 올해 3월 들어 꾸준히 1,500건 이상을 기록하고 있다.

취득세·종부세 불리해도 '단타 투자'에선 법인 유리

업계에선 정부 규제에도 불구하고 양도소득세 측면에서는 여전히 법인 거래가 개인보다 유리한 점을 법인 매수세 확산의 원인으로 꼽는다. 소득세법상 개인이 보유한 주택을 양도할 때 소득세율은 최고 70%(1년 미만)까지 치솟지만, 법인은 기본 법인세율(10~25%)에 20%의 추가세율을 적용받아도 최고 45%에 불과하기 때문이다. 현재와 같이 부동산 가격이 급등해 막대한 시세차익이 기대되는 시기에는 취득세와 종합부동산세 세율이 다소 높은 점을 감안하더라도 양도세에서 크게 유리한 법인 거래가 이득일 수 있는 셈이다.

여기에 공시가격 1억 원 미만 주택은 취득세 중과까지 면제돼 법인의 '투기 틈새'가 됐다는 지적이 나온다. 지난해 정부의 '7·10 대책'으로 법인은 보유 주택 수와 상관없이 취득세율 12%를 적용받지만 과밀억제권역 밖에 소재지를 둔 법인이 공시가 1억 원 미만 주택을 매수하는 경우엔 1.1%만 내면 돼서다. 장경태 더불어민주당 의원이 국토교통부와 한국부동산원으로부터 받은 국정감사 자료에 따르면 2019년부터 올해 8월까지 공시가 1억 원 미만 아파트를 100가구 이상 사들인 법인은 35개에 달하는 것으로 나타났다. 저가 매물을 중심으로 한 법인의 단타 투기가 성행하고 있음을 짐작할 수 있는 대목이다.

전문가 "투자 기간·소득세 따지면 실익 적어...투자에 신중해야"

다만 전문가들은 시장 기대와 달리 법인을 통한 부동산 투자 실익은 미미할 수 있다고 말한다. 투자기간과 배당금에 대한 소득세 과세 등을 감안해야 한다는 것이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "추후 법인으로부터 수익을 배당받을 때 세금이 발생하는 점 등을 따지면 무조건 이익이라고 보기 어렵다"며 "당국의 규제 또한 강화되는 추세인 만큼 법인을 통한 부동산 투자는 주의해야 한다"고 말했다.

최다원 기자 da1@hankookilbo.com

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