9억·11억·12억·15억..중구난방 고가주택 기준에 '혼란'

세금·대출·중개보수 산정 등
다양한 분야에 적용되지만
진지한 논의없이 땜질 조정
시장 혼란에 정책 신뢰 잃어

[서울경제]

1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준이 9억 원에서 12억 원으로 상향되면서 ‘고가주택’ 기준을 둘러싼 시장 혼란이 커지고 있다. 세금 부과와 대출 규제, 부동산 중개보수 산정 등 다양한 분야에서 적용하는 고가주택 기준이 9억 원에서부터 11억 원, 12억 원, 15억 원 등으로 제각각인 까닭이다. 이마저도 실거래가 기준일 때가 있는 반면, 공시가격을 적용하는 경우도 있는 등 다 다르다. 고가주택 기준에 대한 충분한 논의 없이 중구난방으로 조정이 이뤄지면서 혼란을 부추기고 있다는 지적이 제기된다.

5일 부동산 업계에 따르면 국회는 지난 2일 본회의를 열고 1주택자의 양도소득세 비과세 기준을 실거래가 12억 원으로 올리는 소득세법 개정안을 가결했다. 소득세법상 고가주택의 기준금액을 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정한 것이다. 이에 따라 2008년 11월 이후 13년째 유지됐던 고가주택 기준이 바뀌게 됐다. 이번 개정안은 빠르면 이달 중순께 시행될 전망이다.

고가주택 기준금액 조정은 최근 집값이 가파르게 상승한 영향이 크다. KB부동산 통계에 따르면 지난 2008년 5억2,530만 원이던 서울 아파트 평균 매매가격은 지난달 12억3,729만 원으로 두 배 넘게 뛰었다. 서울 아파트 평균 매매가는 지난해 9월(10억312만 원) 처음으로 10억 원을 돌파한 뒤 매달 상승곡선을 그리고 있다. 서울 아파트 중위가격도 10억8,000만원에 달한다.

하지만 최근 ‘세금 폭탄’ 논란을 빚은 종합부동산세(종부세)의 과세기준은 공시가격 11억 원이다. 법에 ‘고액’의 부동산 보유자에 대해 부과한다고 명시된 종부세 역시 2008년 11월 헌법재판소의 일부 위헌 결정 이후 과세 기준이 공시가격 9억 원으로 유지돼 왔다. 하지만 정부가 집값 급등으로 과세 대상이 크게 늘며 반발이 커질 것을 우려해 올해 9월 11억 원으로 상향했다. 다만 실거래가 기준으로 12억 원인 양도세 비과세 기준과는 차이가 있다. 1가구 1주택자에 대한 재산세 감면 기준은 공시가격 9억 원 이하로 또 다르다.

부동산 중개보수 최고요율(0.7%)을 적용하는 구간은 실거래가 15억 원으로 뛴다. 지난 10월부터 개정된 공인중개사법 시행규칙이 시행되면서다. 기존에는 9억 원 이상 주택 거래 시 최고요율을 적용해왔는데, 중개보수 부담을 낮춰 달라는 거센 요구에 새 기준을 마련한 것이다. 시세 15억 원 초과는 주택담보대출이 금지되는 금액이기도 하다.

반면 특별공급 제도와 대출 규제에서는 기존 고가주택 기준(9억 원)이 유지되고 있다. 투기과열지구에서 분양가 9억 원을 넘으면 특별공급 물량이 나오지 않고, 중도금 대출도 받을 수 없다. 또 주택담보대출을 받을 때 시세 9억 원 초과분부터 주택담보대출 비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮아진다. 건설임대사업자의 종부세 합산배제 기준도 공시가격 9억 원 이하다. 보유한 주택의 공시가격이 9억 원을 초과한 경우에는 주택연금에도 가입할 수 없다. 1가구 1주택자의 월세는 비과세 대상이지만, 공시가격 9억 원을 넘으면 월세소득에 대한 세금을 내야 한다.

전문가들은 고가주택 기준에 대한 ‘땜질식 조정’은 시장의 정책 신뢰를 떨어뜨릴 수 있다고 지적한다. 송승현 도시와경제 대표는 “집값이 떨어진다는 정부 말만 믿고 서둘러 주택을 처분한 국민들 입장에선 이번 양도세 비과세 기준 완화에 반감을 품을 수밖에 없다”며 “고가주택 기준은 국민의 삶에 큰 영향을 미치는 분야에 활용되는 만큼 사회적 논의를 거쳐 통일된 기준을 마련하고 혼란을 최소화해야 한다”고 말했다.

노해철 기자 sun@sedaily.com