"집값 20% 폭락할 수도"..서울대 교수의 섬뜩한 경고

서울 송파구 롯데월드타워 전망대인 '서울스카이'에서 바라본 시내 아파트. <연합뉴스>

1986년부터 2020년까지 서울 아파트 매매가격 지수 추이 그래프. <KBS 더 라이브 방송장면 캡처>

서울 외곽 지역과 수도권 일부 지역을 중심으로 집값 하락 조짐이 나타나고 있다. 정부의 강력한 대출 규제와 기준금리 인상 영향이 겹치면서 '거래절벽'도 심화된 상태다. 이런 가운데 정부와 학계에서는 집값이 정점을 지나 하락기로 접어들었다는 주장이 꾸준히 제기된다.

김경민 서울대 환경대학원 교수는 28일 KBS 더 라이브에 출연해 "부동산은 사이클이 있다. 일방적인 상승이나 하락은 없다"라며 "사이클 측면에서 어느 정도 변곡점이 오지 않았나"라고 말했다. 김 교수는 집값이 변곡점의 꼭대기에 있는 것이냐는 질문에 "그렇게 보고 있으며, 데이터도 그렇게 나오고 있다"라고 덧붙였다.

김 교수는 최근 집값이 폭등한 원인과 관련해 저금리에 따른 풍부한 유동성과 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)을 꼽았다. 그는 특히 임대차 3법이 법의 취지는 좋지만 전셋값과 매매가격을 같이 올렸다고 지적했다. 진행자가 집을 사야 할 지, 말지 시기를 묻자 김 교수는 "기다려야 할 것 같다"라고 말했다.

진행자가 기준금리가 1.5%까지 오를 때까지 기다리라는 것이냐고 묻자 김 교수는 "금리가 내년 말까지 1.5∼2% 정도 오를 것 같다"라며 "미국 기준금리가 어느 정도까지 오르고 우리나라가 어느 정도까지 따라갈지를 지켜봐야 할 것"이라고 설명했다.

그는 내년 말까지 기준금리가 1.5%까지 오르면 서울 전반에 걸쳐 집값이 올해 6월 대비 최대 17% 떨어지고, 기준금리가 2% 오르면 올해 6월 대비 최대 20%까지 하락할 수 있다고 전망했다. 그러면서 집값이 2020년 수준으로 회귀하는 것이라고 덧붙였다. 김 교수에 따르면 집값이 올해 6월 대비 최대 17% 하락하는 지역은 노원구, 도봉구, 성동구 등 서민들이 몰린 지역이 될 전망이다. 김 교수는 "이들 지역은 주택담보대출에 신용 대출까지 끼고 주택을 구매한 경우가 많기 때문에 금리에 민감하게 반응해 더 떨어질 것"이라고 말했다. 김 교수는 강남 3구(서초구, 강남구, 송파구)의 경우 올해 6월 대비 집값이 최대 13% 하락할 것으로 예측했다.

김 교수는 진행자가 대선 끝날 때까지 집을 사지 말아야 하냐고 묻자 "무주택자는 절대 집을 사서는 안 되고 1주택자는 기다려야 한다. 다주택자 역시 양도세가 어떻게 될지 모르기 때문에 정책적 불확실성이 해소될 때까지 기다리는 것이 좋겠다"라고 설명했다. 집을 언제 사야 하냐는 질문에는 "미국이 2024년까지 기준금리를 2%까지 올린다고 하면 우리나라는 2.5∼3%까지 올릴 거다. 기준금리가 어느 정도 선까지 오르고 정체되느냐가 중요한데 그 시기가 대략 2024년 정도는 될 것"이라고 예상했다.

금융당국이 지난 8월부터 한차례 가계대출 관리를 강화한 데 이어 10월부터 전세자금대출을 일시 중단하는 등 돈줄을 옥죄면서 대출 비중이 높은 비강남권을 중심으로 가격 하락세가 나타나고 있다. 한국부동산원의 최근 주간가격동향 조사에서 은평구 아파트값은 -0.03%를 기록하며 1년 7개월 만에 처음 하락 전환됐다. 관악구와 금천구는 아파트값이 같은 기간 보합 전환되면서 하락을 앞뒀고, 강북구·도봉구·노원구 등도 상승폭이 크게 줄면서 보합 내지 하락 전환이 임박한 상태다.

앞서 노형욱 국토교통부 장관은 지난 27일 KBS통합뉴스룸에 출연해 내년 집값 전망과 관련 "하방 압력이 확실히 강한 상황"이라며 "장기적으로 집값은 하락 추세가 불가피하지 않을까 생각한다"고 말했다. 그는 한국부동산원 조사 기준 주택매매가격 상승률이 수도권의 경우 14주 연속, 서울은 17주째 오름폭이 둔화됐다고 언급하면서 "실제로 세종과 대구 등 지방을 시작으로 수도권과 서울의 일부 지역에서도 집값이 하락한 지역이 나타나고 있다"고 설명했다.

또 "KB부동산 통계에서 서울의 경우 매매수급지수가 50까지 내려가 매수자 우위 시장으로 돌아섰다"면서 "팔려는 분과 사려는 분의 눈높이가 달라 시중에 매물이 쌓이다 보니 이달 서울 아파트 거래량은 2008년 금융위기 이후 가장 적은 상황"이라고 전했다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr