용적률 500% 4종주거 내놓은 李.."표심 노림수 일 뿐"

3종 일반주거와 준주거 사이에 '4종 일반주거' 신설 공약
용적률 상향, 지자체 동의도 얻어야
"실제 시행 의문..신설보단 수정을 통한 추진이 현실적"

이재명 (왼쪽 두번째) 더불어민주당 대선후보가 13일 오전 서울 노원구 한 빌딩옥상에서 부동산 정책 발표에 앞서 주변 노후 아파트 단지 등을 살펴보고 있다. ⓒ국회사진취재단

이재명 더불어민주당 대선 후보가 용적률을 500%까지 상향 가능한 4종 주거지역을 신설하겠다고 밝혔다.

기존 주거지역에 허용된 최고 용적률인 300% 보다 주택을 더 많이 지을 수 있는 지역을 새로 지정해 용적률을 500%까지 허용하고, 층수제한도 대폭 풀어 고밀 개발이 가능하도록 하겠다는 계획이다.

하지만 이 같은 이 후보의 공약에 대해 전문가들은 일부 긍정적으로 평가하는 한편, 실제 추진되기 어려워 단순히 표심을 겨냥한 공약에 그칠 것이라는 지적도 나온다.

이 후보는 지난 13일 노원구의 한 빌딩옥상에서 진행한 부동산 정책 발표에서 “용적률을 500%까지 상향 가능한 4종 주거지역을 신설하겠다”며 “4종 주거지역 등을 유연하게 검토하고 기반시설 비용도 지원하며 과도한 개발이익은 공공환수를 할 것”이라고 말했다.

현재 용적률은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)’ 시행령에 따라 ▲1종 전용주거지역 50~100% ▲2종 전용주거지역 50~150% ▲1종 일반주거지역 100~200% ▲2종 일반주거지역 100~250% ▲3종 일반주거지역 100~300% ▲준주거지역 200~500% 등으로 적용된다.

이 후보는 여기에 ‘4종 일반주거지역’을 신설하고, 최고 용적률을 500%로 적용하겠다는 게 공약의 내용이다.

하지만 부동산 전문가들은 용적률을 상향하려면 지자체에서도 동의를 얻어야 하는데 4종 주거지를 신설한다 해도 실제 계획대로 시행될 수 있을지 의문이라는 평가를 내놨다. 현재 서울시는 조례로 3종 일반주거지역 용적률을 상한(300%)보다 낮은 250%로 제한하고 있다.

이에 차라리 현행 제도를 유지하면서 수정을 통해 추진하는 방안이 오히려 현실적일 것이라는 주장이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “지금 있는 1,2,3종 주거지역의 최대 용적률을 일부 상향하는 것으로도 일정수준 정비사업의 촉진이 가능하다”며 “오히려 4종을 만들면 난개발 우려가 있다”고 지적했다.

그는 “4종 주거지구가 지금 시점에서 충분히 검토할 논의사항은 될 수 있지만, 획기적인 문제해결 방안처럼 다루는 것 보다는 점진적인 검토와 접근이 필요하다”고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “이미 준주거지역이 있는 상태에서 4종 일반주거지역을 신설하는 것은 전체 용도지역 체계에 큰 변화가 필요한 일이기 때문에 단편적인 4종 신설은 쉽지 않아 보인다”고 말했다.

그러면서 “주거지역을 다시 말하면 1종은 저밀, 2종은 중밀, 3종은 고밀 주거지역이란 뜻인데, 4종은 초고밀지역이 신설되는 것과 동일한 이야기다. 그러나 준주거지역도 주거지역의 일종이면서 상업시설과 복합으로 고밀화시키는 것”이라며 “용적률 상향을 위해서라면 4종 일반주거지역 신설보다 준주거지역으로의 상향을 검토하는 것이 오히려 현실적인 얘기”라고 했다.