맹지를 소유하게 된 경우, 어떻게 해결하나요?

건축주를 위한 알기 쉬운 Q&A ①

집을 지을 땅을 고를 때 꼼꼼하게 확인해봐야 하는 것 중 하나가 맹지의 여부입니다. 일부러 맹지를 사게 되는 경우는 거의 없지만, 지적도에 도로로 표기되어 있는 땅이 사유지여서 문제가 된다거나, 상속을 받아 맹지를 소유하게 될 수도 있습니다. 때로는 답사 등을 통해 자세히 알아보지 않고 저렴한 가격에 혹하거나 속아서 구매하기도 합니다. 이런 경우에 맹지인 땅을 정상적으로 활용하기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

맹지란 땅 주위가 모두 타인의 토지로 둘러싸여 있어서 도로와 맞닿은 부분이 없는 땅을 말합니다. 건축법상 ‘접도의무’에 따라 건축물 대지는 2m 이상이 도로에 접해 있어야 합니다. 여기서 도로란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로를 말합니다.

조건에 따라 ‘주위토지통행권’ 주장도 가능

맹지를 소유하는 것 자체는 문제가 없지만 건축 및 개발 행위를 할 수 없어 땅의 가치가 낮게 형성되어 있는 것이죠. 따라서 집을 짓기 위해서는 진입로로 사용할 수 있는 땅의 소유주와 협의가 필요합니다.

통상적으로 토지사용승낙서를 작성하거나 직접 토지를 매입해 진입로를 확보합니다. 하지만 진입로 토지주가 땅값을 지나치게 높게 요구하는 등의 상황이 심심찮게 있어 문제 해결이 쉽지 않을 수 있습니다. 토지사용승낙서는 특별한 형식이 존재하지 않고, 토지의 소유자와 토지를 사용하고자 하는 사용자의 의사 표시만 명확히 기재되면 됩니다. 여기서 중요한 것은 토지사용승낙서의 효력은 작성 당사자들 사이에서만 유효하기 때문에 토지 소유자가 변경되면 다시 승낙서를 작성해야 한다는 점입니다.

한편, 맹지라고 해서 타인 소유의 토지를 절대로 통행하지 못하는 것은 아닙니다. 민법 제219조 제1항의 ‘주위토지통행권’에 따르면 주위의 토지를 지나지 않으면 공로에 출입할 수 없거나, 토지 소유자가 과다한 비용을 요구할 때 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수도 있습니다. 다만 상황에 따라 통행로 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 한다고 규정하고 있습니다.

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취재_ 조재희  |  일러스트_ 임경은

ⓒ월간 전원속의 내집  2022년 1월호 / Vol.275  www.uujj.co.kr

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