주택 시장, 하락 거래 늘고 청약 인기도 시들..새 정부 정책이 변수

입력 2022. 1. 27. 11:36
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지난해 12월 서울 아파트 거래량 역대 최저..2008년 금융위기 때보다 낮아
연초 청약 열기도 꺾였다..주택 가격 하락세 기류 전망
대선 이후 새 정부의 부동산 정책이 가장 큰 변수
서울 시내 아파트 전경. / 사진 = 연합뉴스

미국 연방준비제도가 금리 인상을 예고하며 국내 주식시장이 요동치는 가운데 주택 시장도 흔들리고 있습니다.

전국적으로 종전 최고가보다 하락한 거래가 늘어났고, 연초 청약 열기도 시들해지면서 지난해 하반기부터 시작된 정부의 '돈줄 조이기' 효과가 본격적으로 나타나고 있다는 분석이 나오고 있습니다.

집값 상승을 예상했던 전문가들도 집값이 적어도 대선 전까지 변동 폭이 극히 적은 하락세를 보일 것이라는 관측을 내놓고 있습니다.

27일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 거래량은 26일까지 신고 기준으로 총 1천88건으로 확인됐습니다. 12월 거래량은 역대 최저를 기록했습니다. 금융위기가 닥쳤던 2008년 12월의 1천523건보다도 적습니다.

지난해 9~11월 서울 아파트 거래량 역시 2008년 이후 13년 만에 최저를 기록하며 주택 시장의 '거래 절벽' 상황을 여실히 보여주고 있습니다.

작년 8월 이후 본격화된 주택담보대출 규제 강화와 대출 금리 인상, 집값 고점 인식, 대선 이후 정책 변화 등에 대한 불확실성 등으로 관망세가 짙어지며 거래량이 급감한 탓입니다.

특히 작년에는 일명 '영끌'(영혼까지 끌어모음)·'빚투'(빚내서 투자하기)로 집을 사며 집값과 거래량을 떠받쳤던 2030세대들이 매매는 물론 전세대출까지 강화한 정부의 '돈줄 조이기' 여파로 주택 구매를 줄인 영향도 큽니다.

이에 시장에는 일시적 2주택자 등 갈아타기 수요나 사정상 집을 꼭 팔아야 하는 매도자들이 시세보다 낮은 금액에 매물을 내놓고, 급매 위주의 거래가 늘면서 하락 거래가 늘어난 것입니다.

한국부동산원이 공개한 지난해 11월 전국 아파트 실거래가 지수는 전월 대비 0.15% 하락했고, 서울 아파트도 전월 대비 0.79% 하락했습니다. 매물이 직전 거래보다 낮은 금액에 팔린 경우가 많아졌다는 의미입니다.

국회 교통위원회 소속 더불어민주당 김회재 의원이 한국부동산원으로부터 받은 '전국 아파트 거래 현황' 자료에서도 작년 12월 이뤄진 아파트 거래 2만 2천729건(1월 18일까지 신고 기준) 중 이전 최고가보다 가격이 하락한 거래가 79.5%인 1만 8천68건으로, 80%에 달합니다.

서울 대모산 전망대에서 바라본 강남구 대치동 은마아파트. / 사진 = 연합뉴스

고가주택이 많아 담보대출이 안되는 서울 강남권도 최근 거래 침체가 길어지며 직전보다 하락 거래가 증가하는 분위기입니다.

지난 11월까지 최고가 계약을 이어가던 강남구 대치동 은마아파트는 이번 달 11일 기준 전용 76.79㎡가 24억 9천만 원에 거래됐습니다. 해당 매물의 직전 최고가는 지난해 11월 26억3천500만 원입니다.

대출 규제 높아지며 연초 청약 열기도 꺾였다
뜨겁던 청약 열기도 한풀 꺾였습니다.

청약홈과 부동산 114에 따르면 올해 1월 전국에서 분양된 아파트는 총 1만 129가구로, 이 아파트 1~2순위를 합한 평균 청약 경쟁률은 16.7 대 1이었습니다. 이는 17 대 1의 경쟁률을 보이던 작년 1월보다 낮아진 결과입니다.

특히 수도권의 경쟁률은 17.7 대 1로 지난해 1월의 29.7 대 1에 비해 크게 낮아졌습니다.

올해부터 중도금과 잔금 대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)규제가 적용되면서 대출이 어려운 사람이 청약 대열에서 이탈한 결과라는 분석이 나오고 있습니다.

사전청약(기사 내용과 무관한 참고 이미지)/ 사진 = 연합뉴스

수도권은 3기 신도시 등 수도권 공공택지내 사전청약 물량 증가로 인해 공공아파트로 청약 수요가 분산되고 있고, 최근 집값 하락 조짐이 확산하고 있는 것도 청약률 감소에 영향을 주고 있다는 분석입니다.

'줍줍'이라는 신조어까지 나오며 인기를 끌었던 무순위 청약의 인기도 시들합니다.

지난 24일 잔여 17가구에 대해 무순위 청약을 받은 부천시 원종 길성그랑프리텔은 전용면적 69㎡에서 미달 5가구가 발생했고, 같은 날 무순위 청약을 받은 광주 남구 봉선 유탑메트로시티도 전용 65㎡ 주택형에서 7가구가 미달됐습니다.

"대선 전까지는 약보합세 이어질 것…" 재건축 규제 완화·GTX 건설 연장 등 상승 변수도
전문가들도 주택 가격 하락 가능성에 무게를 두고 있습니다.

우선 이번 달부터 DSR 등 개인별 대출규제가 더 강화되고, 미국이 테이퍼링(자산매입 축소) 이후 올해 3번 이상 금리를 올릴 것이라는 관측이 나오면서 국내 기준금리 추가 인상이 불가피해졌기 때문입니다.

지난해부터 시작된 한국은행의 선제 금리 인상으로 2% 중후반이던 담보대출 금리는 현재 5% 중반으로 높아졌습니다. 향후 6%대까지 올라갈 가능성도 큽니다.

이로 인해 부동산 정책의 대변화가 예상되는 대선 전까지는 약보합세 기류가 확산할 것이라는 전망이 많습니다.

신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 부동산팀장은 "2·4 대책과 서울시 '신통기획' 등으로 수도권 공급 확대 시그널이 커지며 주택 시장이 매수자 우위로 전환됐고, 전세시장 역시 이사철에도 불구하고 안정 기조를 보이고 있다"며 "예상외로 빠른 금리 인상도 크게 영향을 미치면서 적어도 대선 전까지는 현재의 약보합세가 유지될 것"이라고 예상했습니다.

거래 감소 속에 급매물 거래가 장기화되면 결국 시세 하락으로 이어질 수밖에 없다는 전망도 나왔습니다. 그러나 전문가들은 대선 이후에는 새 정부의 부동산 정책이 큰 변수가 될 것이라고 예상했습니다.

일단 여야 대선후보가 일제히 다주택자 양도소득세 중과 한시 유예 공약을 내세우고 있어 이 정책이 시행되면 보유세 부담을 못 이긴 다주택자들이 한꺼번에 매물을 내놓을 수 있어 집값도 한동안 하락할 가능성이 큽니다.

다만 양도세와 더불어 보유세 인하 정책도 함께 추진할 경우 일부 다주택자들이 다시 버티기에 들어가며 집값 하락세가 단기에 끝나거나 낙폭이 제한적일 수 있다는 전망입니다.

이와 반대로 여야 대선 공약 중 하나인 제건축 규제 완화나 광역급행철도(GTX) 건설 연장 등 개발 공약들이 집값 상승을 부추길 것으로 전문가들은 내다봤습니다.

[디지털뉴스부]

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