[ET] 깡통된 돈만 5천 억!..이것만 알면 내 전세금 지킬 수 있다!

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 1월27일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 유형빈 변호사
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20220127&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 코너 호모 이코노미쿠스입니다. 아무것도 들어 있지 않은 예금이나 주식 계좌를 종종 깡통에 비유하곤 하는데요. 깡통 가운데 가장 위험한 것! 전세보증금이 매매 가격과 비슷한 수준에 이른 이른바 깡통주택이라고 합니다. 내가 들어갈 집이 이런 위험한 깡통인지 확인할 방법 없을까요? 유형빈 변호사 함께하겠습니다. 변호사님, 어서 오십시오.

[답변]
네.

[앵커]
오늘 무서운 깡통을 들고 오셨다고 하는데. 깡통주택이라는 거요, 어떤 집을 이렇게 표현하는 거예요?

[답변]
전세가가 매매가보다 높은 경우가 있습니다. 특히 빌라 같은 경우에는 세입자들이 매매 실거래가를 확인하지 못하는 경우가 있거든요. 이런 때는 매매가보다 오히려 높은 전세금을 지급하고 세입자가 들어가는 경우가 있고요. 또 집주인이 지나치게 많이 주택을 담보로 해서 대출을 많이 받은 경우 이럴 때 문제가 생길 수 있습니다.

[앵커]
그 대출은 어느 정도 끼고 있어야 깡통 소리 듣습니까?

[답변]
기본적으로 대출금과 전세금을 합쳤을 때 매매 시세에 근접하면 안 되는데요. 한 80%~90% 정도가 되면 깡통전세라고 할 수 있겠습니다.

[앵커]
예를 들면요?

[답변]
하나 사례를 준비해 왔는데요. 어떤 주택의 매매 실거래가가 2억 원 정도라고 한다면 이때 집주인이 은행으로부터 6,000만 원 정도를 대출을 받았을 것입니다. 그런 상황에서 세입자가 1억 4,000만 원짜리 전세로 들어간다, 이런 경우에는 문제가 생길 수 있습니다. 왜 그러냐면, 경매로 진행이 되면 2억 원짜리 주택이 1억 8,000만 원 정도에 낙찰이 될 수가 있고요. 은행이 6,000만 원을 먼저 가져가게 됩니다. 그럼 세입자는 1억 4,000만 원 전세금 중에서 2,000만 원을 빼고 1억 2,000만 원만 돌려받을 수 있게 돼서 문제가 생길 수 있습니다.

[앵커]
그렇군요. 이런 깡통전세에 속지 않기 위한 어떤 방법들이 필요한지를 하나씩 알아볼 텐데. 일단 시작은 매매가와 전세가 이걸 정확하게 확인하는 거. 여기서부터 출발해야 할 것 같아요.

[답변]
그렇습니다. 매매 실거래가를 확인하실 필요가 있는데 사례를 하나 준비해왔습니다. 왼쪽이 매매 실거래가고요. 오른쪽이 전세 실거래가입니다. 서울 마포구에 있는 오피스텔인데요.

[앵커]
실제 사례에요?

[답변]
그렇습니다. 이게 지금 현재 비슷한 상황입니다. 이런 경우에 문제가 발생할 수 있는데요. 왜 그러냐면 매매가가 여기서 좀 떨어진다, 이런 경우에는 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 올 수 있습니다. 집주인이 만약 여기에 대출을 끼고 있다, 이런 경우에도 나중에 전세금을 다 못 돌려 받는 경우가 생길 수 있습니다.

[앵커]
대출을 얼마나 끼고 있는지 이건 어떻게 확인할 수가 있을까요?

[답변]
등기부를 보면 알 수가 있는데요.

[앵커]
등기부등본이란 게 내 집의 이력서, 자기소개서 같은 거죠?

[답변]
네, 그렇습니다.

[앵커]
막상 봐도 뭘 봐야 될지 모르겠던데. 어떤 걸 먼저 확인해 봐야 됩니까?

[답변]
제가 자세히 설명해드리겠습니다. 등기부는 순서대로 갑구, 을구 이렇게 구성이 돼 있는데요. 갑구는 기본적으로 소유권 그리고 가압류, 경매 등기 이런 것들로 구성이 돼 있습니다.

[앵커]
크게 세 가지로 구성이 돼 있다?

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
하나씩 설명을 들어볼게요. 먼저 매매가.

[답변]
매매가는 소유권 부분에 기재가 돼 있는데요. 일단 소유권을 확인해야 하는 것이 임대차계약을 체결할 때 임대인이 소유자가 맞는지를 확인해야 될 필요가 있습니다.

[앵커]
진짜 주인 맞는지?

[답변]
그렇습니다, 그렇게 하셔야 되고요. 소유권 변동 이력이 있는 경우에는 현재 소유자가 얼마에 주택을 취득했는지도 주택매매 가격이 나오게 됩니다. 거래가액이 이렇게 나오게 되는데요. 이 금액과 현재 실거래가를 비교해서 만약에 실거래가가 이거보다 많이 낮아졌다, 이런 경우에는 주의하실 필요가 있습니다.

[앵커]
그다음에 확인할 게 가압류 말씀하셨잖아요.

[답변]
그렇습니다. 가압류는 집주인의 다른 채권자가 집주인이 돈을 갚지 않을 때 집주인의 재산인 부동산에 임시적으로 압류를 해놓은 겁니다. 집주인은 사실 형편이 좋지 않거나 신용이 좋지 않은 사람이다, 이렇게 추측을 할 수가 있습니다.

[앵커]
가끔 등기부등본 보면 경매개시 이런 어려운 표현이 나오더라고요.

[답변]
그렇습니다, 강제경매개시결정. 경매개시결정 등기라고 하는데요. 이게 어떤 의미냐면 경매가 개시되었다, 시작되었다라는 그런 의미로 해석하시면 됩니다. 이미 경매가 되고 있는 주택이기 때문에 이런 곳에 세입자가 들어가게 되면 보증금을 다 못 돌려받을 수가 있게 됩니다.

[앵커]
여기까지 갑구는 확인했습니다. 다음에 을구로 넘어갈게요. 을구에서는 어떤 걸 확인해 봐야 됩니까?

[답변]
을구에서 중요한 건 주택임차권등기와 근저당이 있는데요. 주택임차권등기는 세입자가 집주인으로부터 보증금을 다 못 돌려받았을 때 자기의 권리를 공시하기 위해서 등기부에 기재하고 나간 것입니다. 그래서 이 집주인은 세입자에게 보증금을 잘 돌려주지 않는 사람이다, 이렇게 생각할 수 있는 부분인 거죠.

[앵커]
이렇게 여러 개 나온 건 상습범이란 얘기에요?

[답변]
이런 건 피해야겠습니다.

[앵커]
그다음에 확인해야 될 게 근저당권. 근저당권이란 게 쉽게 말하면 집주인이 대출을 받으면서 과연 이 집을 담보로 잡았는지 그걸 확인하는 거죠?

[답변]
맞습니다. 그래서 이 부분이 가장 중요한 부분인데 왜 그러냐면 집주인이 이 주택을 담보로 해서 대출을 받은 금액이 얼마인지를 추산할 수가 있습니다. 채권최고액이라고 쓰여 있는데요. 이 금액이 실제 채무액보다는 많이 쓰여 있긴 합니다. 그러나 이 금액이 대출액이라고 생각을 하시고 여기에 자신의 전세금액을 더했을 때 이게 만약에 매매 가격에 근접한다, 이런 경우에는 피하시는 게 좋습니다.

[앵커]
채권최고액이라는 게 쉽게 말하면 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지를 가늠해볼 수 있는 금액이라고 보면 되는 거죠?

[답변]
그렇게 해석하셔도 무방합니다.

[앵커]
이렇게 갑구, 을구 다 확인하면 그다음엔 어떤 거 또 확인해야 됩니까?

[답변]
다세대주택인지 다가구주택인지 이것도 체크를 해보셔야 될 텐데요. 다세대주택은 큰 문제가 없습니다. 보통 오피스텔과 아파트는 다세대주택인데요. 다가구주택은 뭐냐면 겉으로 보기엔 호수가 구분이 돼 있지만 실제로 등기부는 호수가 구분이 돼 있지 않아서 하나의 주택에 여러 명의 세입자가 살고 있는 것처럼 취급이 돼서 나중에 경매할 때 큰 불이익이 있는 그런 것을 말합니다.

[앵커]
다세대인지 다가구인지도 확인해야 되는데. 이것도 등기부등본으로 확인할 수 있는 겁니까?

[답변]
그렇습니다. 그림을 보시면 다가구주택인 경우에는 호수가 등기부에 기재가 돼 있지 않습니다. 실제로 내가 101호에 살지만 101호에 대한 등기부가 없는 거예요. 건물 전체 하나에 대한 등기부만 있는 것입니다. 다세대 같은 경우에 보통의 다세대는 호수가 등기부별로 등기가 다 되어 있고요. 다가구의 경우에는 전세로 들어가는 건 피하시는 게 좋겠습니다.

[앵커]
등기부등본 같은 경우는 보통 공인중개사가 줄 때가 많은데. 그분이 주는 거 그대로 받으면 되나요? 사실 누구나 다 뗄 수 있잖아요, 주소만 알면.

[답변]
맞습니다. 공인중개사가 주는 거는 시간이 지난 것일 수도 있고요. 공인중개사 말을 곧이곧대로 못 믿을 경우도 있습니다. 그래서 세입자가 직접 인터넷등기소에서 발급을 받아보시는 게 가장 현명하고요. 700원밖에 되지 않습니다.

[앵커]
전세 계약하기 굉장히 힘드네요. 그럼 이사를 한 뒤에, 입주를 한 뒤에는 두 다리 뻗고 자도 되는 건가요?

[답변]
그렇지 않습니다. 할 일이 남아있는데요. 전입신고하고 확정일자를 받아야 됩니다. 전입신고는 주민등록상 주소지를 이전하는 걸 얘기하는 거고요.

[앵커]
내가 이 집에 살고 있다라는 거.

[답변]
그렇습니다. 확정일자는 임대차계약서에 날짜가 기재된 도장을 찍는 거, 이렇게 생각하시면 됩니다. 전입신고를 하시면 그다음 날부터 대항력이라는 게 생기고요. 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨서 다른 채권자들에 비해서 먼저 보증금을 받고 나갈 수가 있는, 그런 거라고 생각하시면 되겠습니다.

[앵커]
확정일자는 다른 대출금보다 내 보증금이 먼저이다, 이걸 확인해 달라는 건데. 효력이 그날 바로 생기나요?

[답변]
아닙니다. 그날 밤 12시 자정. 다음날 0시부터 생기게 되는데요. 월요일 오전에 확정일자를 받았으면 대항력이 발생하는 건 그다음 날 화요일 0시부터 발생하게 됩니다.

[앵커]
그래요? 그럼 월요일 아침에 확정일자 받았는데 만약에 대항력이 발생하기 전에 낮 시간대에 집주인이 대출을 받았다, 나도 모르게. 이러면 어떤 상황이 벌어지나요?

[답변]
이론적으로 가능할 수 있겠는데요. 대항력이 발생하는 건 다음 날이기 때문에 사실 근저당이 더 우선하게 됩니다. 세입자보다 근저당, 은행이 더 우선 변제권이 있는 불상사가 생길 수가 있습니다.

[앵커]
우선변제 순위에서 내가 밀릴 수 있다는 거네요. 결국 빨리 신고할수록 좋은 거네요?

[답변]
그렇긴 하지만 입주를 한 상태에서 신고를 하셔야 효력이 있습니다. 입주를 하기 전에 전입신고를 하시거나 확정일자를 받으면 그게 바로 다음 날 효력이 생기는 건 아니고 입주를 하고 이사를 한 다음 날 효력이 생긴다고 생각하시면 되겠습니다.

[앵커]
잔금 전 계약하는 날 받을 수는 있으나, 확정일자를 받을 수는 있으나 어쨌든 효력이 발생하는 그 시점을 감안해서 해야 된다는 말씀이시군요.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
집주인한테 그러면 어느 시점까지는 지금의 등기부등본 이 효력을 유지시켜달라 이런 특약을 걸 수는 없는 건가요?

[답변]
그렇죠. 필요합니다. 왜냐면 세입자 몰래 집주인이 잔금 때까지 추가로 대출을 받을 수도 있고요. 그런 경우를 방지하기 위해서 그런 특약을 넣어놓으면 집주인에게 나중에 손해배상청구도 할 수 있고 임대차계약을 해지할 수도 있습니다.

[앵커]
이런 전입신고하고 확정일자 요즘 같은 이런 코로나 시대에 온라인으로도 할 수 있나요?

[답변]
네, 맞습니다. 전입신고는 정부24 사이트에서 할 수 있고요. 확정일자는 인터넷등기소 사이트에서 할 수 있습니다.

[앵커]
이 정도로 불안하다. 그러면 전세금보증보험 이렇게 가입하는 분들도 있는데 그것도 한 방법이 될까요?

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
알겠습니다. 전세보증금 사기는 부동산 첫 거래 때도 많이 발생하던데 오늘은 2030 초년병들이 오늘 말씀 잘 참고해서 기억해두면 좋을 거 같습니다. 지금까지 호모 이코노미쿠스 유형빈 변호사 함께했습니다. 고맙습니다.

KBS