"집값 폭락땐 영끌족 파산 사태, 새정부 대출 완화 신중해야"
규제완화에도 집값 상승 어려워 , 금리상승 유동성 축소로 경착륙 우려
재건축 재개발로 저렴한 임대주택 대량 멸실 대비, 임대차보호법 유지 필요
민관 합동리츠 활용, 주택 비축제도 도입해 집값 변동 완충해야
문재인 정부 실패는 시장 메커니즘 무시한 규제 만능주의가 원인
김우진 주거환경연구원장은 “문재인 정부는 일종의 정책 만능주의에 빠져 각종 규제를 남발, 주택가격 상승을 가속화시켰다”면서도 “윤석열 대통령 당선인은 규제완화를 하더라도 사회적 약자인 세입자의 권리 보호를 위한 임대차 3법은 유지해야 한다”고 말했다. 김 원장은 금리 인상과 유동성 축소로 주택가격이 급락할 가능성도 있는 만큼, LTV(주택담보대출비율)를 완화하는 당선인의 공약에는 반대했다. 김 원장은 지난 10일 새정부의 주택정책을 주제로 본지 인터뷰를 갖고 민관리츠를 활용한 주택비축제, 주거사다리 복원을 위한 임대주택 확충 등을 윤 당선인에게 제안했다. 주택산업연구원 기획조정실장, 코리츠 대표,우림건설 부사장, SH공사 본부장, 서울투자운용 대표를 역임한 김 원장은 실무와 연구를 경험한 주택 전문가이다.
-대통령 당선인의 공약은 문재인 정부와는 정반대이다. 일부에서는 규제완화가 집값을 자극할 것이라고 우려한다.
“윤 당선인의 공약이 주택시장을 과열시킬 정도는 아니라고 본다. 문재인 정부의 집값 급등은 기본적으로 저금리와 과잉 유동성이 원인이다. 지금은 집값 상승기와는 정반대로 금리 인상, 유동성 축소기이다. 집값 조정기에 이미 접어들었고 집값 급락의 가능성도 배제할 수 없다. 러시아의 우크라이나 침공 등으로 인해 세계 경제의 불확실성도 커지고 있다.
더군다나 대선과 집값의 상관 관계는 별로 없다. 과거 대선에서도 집값을 자극할 수 있는 공약들이 나왔지만 실제로는 집값이 떨어진 경우도 많다. 1970~80년대는 정책이 집값에 미치는 영향이 절대적이었지만 지금은 주택 시장 규모가 천문학적으로 커져 정책 변수의 영향력이 우리가 생각하는 만큼 크지 않다. 문재인 정부가 26번의 정책을 쏟아냈지만 집값은 오히려 폭등하지 않았나. 주택시장은 정책보다 금리, 경제성장률 등 거시 경제가 더 결정적일 수 있다.”
◇대출 규제완화, 집값 폭락시 젊은층 빚더미로
-대통령 당선인의 공약 중 반대하는 정책이 있다면?
“문재인 정부가 규제일변도의 정책을 편 만큼, 규제완화를 통한 주택 시장의 정상화는 필요하고 불가피하다. 윤 당선인의 공약은 시장 정상화에 도움이 될 것이다.
하지만 시장 상황에 맞춰 정책을 탄력적으로 펼쳐야 한다. 윤 당선인는 생애 최초 주택 구입자의 LTV 상한을 80% 로 올린다는 공약을 했다. 지금은 집값이 정점을 이미 지나 조정기에 접어 들었고 집값이 급락하는 경착륙의 가능성도 배제할 수 없는 시기이다. 젊은층이 집값의 80%까지 대출을 받아 집을 샀다가 집값이 급락할 경우, 빚더미 속에 빠질 수 있다.
영국에서도 1980년대 집값이 급등하면서 사회 문제가 되자 젊은층을 대상으로 LTV를 대폭 완화했지만 1989년에 집값이 폭락하면서 문제가 됐다. 80%까지 허용하는 것은 이른바 ‘영끌’을 정부가 부추기는 꼴이 될 수 있다. 지금도 영끌한 젊은층이 집값이 하락 조짐을 보이면서 전전긍긍하고 있다.
다만 시세보다 낮게 공급돼 집값이 급락해도 손해가 발생하지 않는 공공택지의 아파트분양 등은 80% 이상 대출을 해줘도 된다고 본다. 금리인상, 유동성 축소, 지나치게 치솟은 집값, 3기 신도시 등 향후 늘어날 주택공급 등을 감안하면 새정부는 부동산가격이 폭락하는 경착륙까지 시나리오에 넣고 정책을 펼쳐야 한다.”
-입주 물량부족으로 인해 집값이 다시 급등할 가능성이 있다는 전문가들도 많다.
“문재인 정부때 공급이 줄었다고 하는데, 인허가 측면에서 보면 결코 그렇지 않았다. 서울의 주택인허가 실적이 2017년 11만3131가구로, 2014년이후 가장 많았다. 보통 인허가를 받은후 3년후에 입주한다. 2018년~2020년은 줄었다고 하지만 6만5751가구, 2019년 6만2272가구, 2020년 5만8181가구로 평균 수준이다. 올해 서울 아파트 입주물량이 2020년 4만5000가구, 2021년 3만1000가구, 올해 1만4000가구로 줄어들기 때문에 집값 오른다는 주장도 있다. 그러나 주택통계에 잡히지 않는 주거용 오피스텔이 대량 공급되고 있고 공사기간이 짧은 다가구 다세주택의 공급도 크게 늘어났다. 더군다나 입주량과 집값의 상관 관계는 그리 높은 것도 아니다.”
-문재인 정부에서 사상 유례없이 집값이 폭등했다. 집값 폭등의 원인은 ?
" 유동성 증가와 저금리로 집값이 오를 수 밖에 없는 상황인데도 문재인 정부는 ‘규제로 충분히 집값을 잡을 수 있다’는 오만한 생각을 갖고 있었다. 한국 뿐만 아니라 다른 국가들도 집값이 폭등하고 있었다. 그런데도 “집값만은 잡겠다”고 큰 소리쳤다. 한마디로 주택가격이 시장에서 어떻게 결정되는 지를 잘 몰랐던 것이다.
여기다가 집값을 잡겠다며 남발한 정책이 오히려 전세가격을, 집값을 폭등시켰다. 세입자 보호를 명분으로 도입한 임대주택 3법, 다주택자 보유세 중과세 정책 등은 시장의 안정이 아니라 불 붙기 시작한 주택 시장에 휘발유를 뿌린 격이 됐다.
과거 주택이 절대적으로 부족했던 시절에는 ‘주택문제가 양의 문제’였다. 그러나 우리 경제 수준이 높아지면서 주택문제는 ‘주택 질의 문제’가 됐다. 이번 집값 폭등 초기에 상위 소득자들이 지하주차장 등 각종 편의시설을 갖춘 신규아파트로 이주하는 수요가 급증했다. 또 신규 아파트로 개발할 수 있는 재건축·재개발 투자가 급증했다. 대출 63.2%(작년 1분기기준)가 상위 30% 소득자들이 빌려갔다. 상위 소득자의 수요로 촉발된 집값상승세에 놀란 20,30세대가 부동산 시장에 가세했다 20 30세대의 아파트 매입 비중이 급증했다. 질좋은 신규주택에 대한 선호가 폭발하고 여기에 불안을 느낀 20,30세대의 영끌 수요가 합쳐지면서 집값이 폭등한 것이다.”
◇문재인 정부, 정책만능주의가 부른 참화
-집값 뿐만 아니라 전세가도 폭등했다.
“집값이 오를 때는 전세 끼고 사는 수요가 늘어난다. 경제적으로 보면 합리적 수요이다. 대출규제와 세금 정책이 전세금 상승을 증폭시켰다. 대출 규제를 하니까 집을 사는 사람들이 전세를 올려서 모자란 돈을 보충했다. 집값이 오르면 전세가격이 일정 정도 오르는 것이 정상적이지만. 정부의 세금 중과세 정책으로 집주인들이 증가된 세금을 임차인에게 전가를 시켰다.
2020년 7월 도입한 ‘임대3법’은 임대료 인상률 5% 제한, 임대기간 ‘2+2년’ 보장 등은 세입자보호를 위해 필요한 제도였다. 그러나 도입시기와 시장의 혼선 방지책 등 세심한 정책적 고려를 하지 않으면 부작용이 발생할 수 밖에 없다. 공공 임대주택이 대량으로 입주, 전세시장이 안정된 시기를 골라서 실시했다면 전세가격 폭등으로 이어지지 않았을 것이다.
아무런 보완대책도 없이, 전세매물이 부족한 시기에 제도를 도입, 시장을 대혼돈으로 몰아넣었다. 시장에 대한 무지가 빚은 참사였다. 종부세 등 보유세 중과세로 인해 다주택자들은 다주택자들이 집을 팔거나 자녀에게 증여를 했다. 세금을 내기 위해 월세를 올리는 사례도 있었다. 결국 임대주택이 줄어 전세난을 가중시켰고 이게 불안심리로 이어져 주택 수요를 폭발시켰다.”
-그렇다면 임대차3법을 백지화해야 하나?
“국민의 40%를 차지하는 세입자의 권익보호를 위해 도입한 정책을 다시 백지화하는 것은 또다시 시장의 혼선을 초래하고 세입자들을 고통으로 몰아 넣을 수 있다.
보완책이 필요하다. 정부가 제도 자체를 없애려 했던 민간 임대사업자를 활성화해야 한다. 민간 임대사업자를 집값 상승의 주범으로 죄악시하고 적대적시하는 것은 시장을 잘 몰랐기 때문이다. 민간 임대사업자, 즉 다주택자는 정부 대신 임대주택을 공급한다. 선진국들도 다주택자들에게 세제, 수선 보조금을 지원하는 이유는 임대주택 공급확대를 통한 시장안정이라는 역할 때문이다. 임대사업자들은 임대차3법 도입전부터 최대 인상이 5%로 제한돼 있었다. 장기적으로 집값이 오르지 않으면 임대사업자들은 손해를 본다. 이런 점을 종합적으로 고려해서 임대주택정책을 펼쳐야 한다”
-이재명 후보의 공약중 채택할만한 공약은?
“이재명 후보의 임대주택 공급 확대 정책은 참조해야 한다. 어떤 나라도 자가보유율 100%는 없다. 내집 마련이 현실적으로 불가능한 취약계층은 많다. 4차 산업혁명시대를 양극화현상은 더 심화될 수 있고 취약계층은 내집마련이 불가능하다. 더군다나 당선인이 재건축,재개발을 활성화하는 공약을 발표했다. 필요한 정책이다. 다만 재건축 재개발 대상 주택들은 낡고 편의시설이 부족하지만 입지는 좋은 곳이다. 임대료가 상대적으로 저렴하다는 특징이 있다. 재개발 재건축 규제완화는 저렴한 임대주택의 대량 멸실로 이어질 수 있다. 재건축 재개발 규제완화와 함께 저렴한 임대주택공급 정책도 같이 추진해야 한다. 그런 측면에서 이재명 후보의 임대주택 정책을 어느 정도 수용할 필요가 있다.”
◇재건축 규제 완화해야지만 저렴 주택대량 철거 감안, 임대주택 확충 해야
-윤 당선인는 재건축 완화를 공약했고 서울시는 35층 높이 규제를 폐지했다.
“재건축은 이미 가격이 너무 올랐고 금리가 상승세여서 투자수요가 작년처럼 유입되기 어렵다. 재건축 규제에는 조합원 전매금지 조항, 용적률 상향조정에 따른 공공임대주택 건설 등의 개발이익환수조치가 뒤따른다. 정부의 규제완화는 안전진단이나 절차 등의 완화로 사업속도가 빨라지는 것이다. 서울시가 층수 제한을 완화하기로 했지만, 한강변 일부 아파트는 효과가 있지만, 전반적인 서울 집값을 자극할 정도는 아니다. 층수를 높이는 만큼, 건축비가 오른다.
만일 윤석열 정부가 재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제를 동시에 푼다면 재건축 가격이 크게 뛸 수 있다. 하지만 두 제도는 일부 보완 가능성이 있지만 폐지하는 것은 주택시장의 안정이라는 조건이 필요하다.”
-집값 폭등으로 가장 큰 고통을 겪는 계층은 무주택 청년이다.
“그래서 필요한 것이 주거 사다리이다. 임대를 거쳐 자가보유로 넘어간다. 임대가 주거사다리의 출발점이다. 8%정도를 차지하는 공공임대와 민간임대가 튼튼하게 받쳐줘야 한다. 문재인정부에서 다주택이 집값상승의 주범이라는 시각에서 임대주택사업제도를 상당부분 축소했다. 임대주택사업을 더 활성화해야 한다. 리츠 펀드 등을 활용한 고급 임대사업도 활성화시켜야 한다. "
-정권이 바뀔 때마다 주택 정책이 바뀐다.
“보수와 진보 정권의 가장 큰 차이는 임대주택이냐 자가 소유 정책이냐이다. 경제가 성장하고 사회적 이동성(소셜모빌리티)가 활발한 시기에는 자가 정책을 강조해야 한다. 분양가 규제를 하고 청약저축으로 집을 살 수 있게 해줘야 선순환 구조가 만들어진다. 경제성장이 정체되면 상황이 달라진다. 지금 국민의 30%는 집사는 것이 불가능할 수 있다. 소셜모빌리티가 정체되기 시작한 시기만큼, 임대주택이 필요한 시기이다. 자가 보유 확대와 임대주택 정책이 상호보완적이어야 한다. "
-새정부가 꼭 했으면 하는 정책은
“주택 비축제를 했으며 한다. 주택은 빵처럼 금방 찍어 낼 수가 없다. 주택 부족기를 대비해서 10만 가구 정도를 비축하면 집값 변동기에 큰 역할을 할 것이다. 자금은 민관합동 리츠를 활용하면 된다. 선순위로 민간 투자가들에게 6% 정도의 수익률을 보장하고 관은 후순위로 배당하면 된다. 집값하락기에 급매물로 나오는 주택을 사들였다가 집값 급등기에 시장에 매물을 내놓으면 시장 안정기능도 수행할 수 있다. 외국의 경우, 주택리츠들이 수십만채의 주택을 소유, 평소에 임대를 하다가 주택가격 상승기에 매매를 통해 시세차익을 챙긴다. 이런 식의 리츠가 임대시장은 물론 매매시장 안정에도 기여할 수 있다고 본다”
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