[성공예감] 청약 포기한다고? NO! 다시 관심 가져야 할 때 - '부룡' 신현강 부와 지식의 배움터 대표

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■ 프로그램명 : 성공예감 김방희입니다
■ 방송시간 : 3월 25일(금) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 김방희 소장 (생활경제연구소)
■ 출연 : 신현강 대표 (부와 지식의 배움터, ‘부룡’)

- 대선 이후, 공약 따라 관련 지역 부동산 가격 들썩여... 관심 보이는 사람도 늘어
- 상승 가능성 있으나 무조건적인 상승은 아닐 듯, 진폭이 심한 한 해 전망
- 가격 안정은 수요와 공급의 미스 매칭 푸는 과정... 실수요자 어려움 없는 수준 되어야
- 재건축 규제 완화로 기대감 상승... 강남부터 시작해 주변 영향 있을 것
- 팔고자 하는 다주택자도 있으나, 주택 수익 기대와 양도세 부담 등으로 움직이지 않아
- 향후 정책과 계약 갱신 청구권 등 영향으로 올 하반기까지는 다주택자 매물 묶여 있을 가능성 커
- ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상, 규제 있는 한 계속 이어져... 윤 당선인의 종부세 공약으로 다주택 보유 늘 수도
- 신혼부부와 사회 초년생 등 일부 내 집 마련 기회 늘 것
- 부동산 가격 많이 오른 상황에서 청약은 충분한 선택안 될 것
- 투자 심리가 빠지면 아파트 대체제인 오피스텔 등 가격 하락 가능성 높아
- 무주택자는 거주용으로 주택 꼭 필요... 투자는 불확실한 요소 많기에 지킬 수 있는 투자해야

◇김방희> 오늘 2부에서는 부동산 얘기를 해보겠습니다. 정부는 최근에 서울과 수도권 등 주택 시장의 평균적인 매매 가격이 대체로 하락했다. 이렇게 분석을 하고 있는데요. 다만 대선 이후에 특징적인 게 부동산 규제 완화라든가 재건축, 재개발 정비 사업 기대감들이 높아지면서 가격이 조금 튀어 오르려는 경향을 보이는 지역도 늘고 있습니다. 이런 가운데 오늘 국토교통부가 인수위 업무 보고에 나섭니다. 이번 선거의 최대 관심사로 떠올랐던 부동산 문제와 또 당선인의 공약 실행 방안이 아마 검토가 되고 언론에 보도가 될 텐데요. 현재 부동산 시장 상황부터 향후 정책 시나리오별 내 집 마련과 투자 방향까지 살펴보겠습니다. 그간 저희 프로그램에서는 부동산 전문가라는 분들, 또 학계에 계신 분들을 많이 모셨기 때문에 오늘은 정말 부동산 실전 투자하시는 분, 이분 모셔서 얘기를 좀 듣고 싶었습니다. 보통 실수요자나 투자자의 관점에서 한 번 볼 수 있도록 필명 ‘부룡’으로 유명한 분입니다. 부와 지식의 배움터 신현강 대표와 함께 하겠습니다. 신 대표님 어서 오십시오.
 
◆신현강> 네, 안녕하세요.
 
◇김방희> 부동산 실전 투자자라는 표현이 불쾌하거나 그러시진 않으시죠?
 
◆신현강> 솔직히 했으니까, 했으니까 뭐라고 말할 정도는 아닌데요. 그렇다고 요즘에 분위기가 그런 상황에서까지 열심히 투자를 하는 그런 사람은 아닙니다.
 
◇김방희> 그런데 부동산에 관심을 가지게 된 건 어떤 계기를 통해서였어요?
 
◆신현강> 저 역시도 처음에 회사 생활을 하고 그럴 때 아무래도 저축만으로 무언가 부자가 되고 싶다고 하는 어떤 욕심을 달성하기가 상당히 어려웠잖아요. 그러다 보니까 그러면 어떻게 하는 게 좋을까, 그러면 우리 자산 투자의 양대 축인 주식하고 부동산인데 저 같은 경우는 주식을 몇 번 해봤는데 주식 같은 경우는 멘탈 관리가 너무 안 되는 거예요. 멘탈 관리가 너무 안 되다 보니까 제 입장에서는 오히려 강제 매수하고 조금 편안하게 기다리면서 공부도 할 수 있는, 부동산이 조금 더 낫지 않을까... 그래서 그 부분에 좀 집중해서 그동안 해왔던 것이죠.
 
◇김방희> 자기가 맞는 투자법들이 있는 거죠. 그러니까 주식 남들이 다 한다고 해야 될 필요는 없고 나는 그건 아닌 것 같다. 이렇게 방향을 선회한 건 참 대단한 용단 같기도 하고요.
 
◆신현강> 지금 와서 생각해 보면 그 결정이 굉장히 맞은 것 같다고 저도 확실히 생각을 하고 있습니다.
 
◇김방희> 필명인 ‘부룡’은 뭡니까? 중국 영화배우 이름 같은데요.
 
◆신현강> 꼭 그랬던 것은 아니고요. 아무래도 부동산에 관심이 많다 보니까 부라는 말을 썼고요. 그 용이라고 하는 부분은 저도 ‘용 되고 싶다’라는 그런 생각을 가지고 처음에 했는데 오히려 부동산에 관련된 이야기를 하면서 많이 조금 사람들한테 알려지고 그렇게 되면서 그 필명이 사람들한테 조금 좀 좋게 와 닿았던 부분도 있고요. 또 한편으로는 지금 말씀하신 것처럼 무슨 고수 같은 느낌, 그런 것도 있어서 오히려 저는 이 필명을 되게 사랑하고 있습니다.
 
◇김방희> 그렇군요. 그래서 그 필명 쓰시고 부동산 공부하시고 정말 부동산의 용이 되셨습니까?
 
◆신현강> 용이 됐다기보다는 그래도 시장 돌아가는 것을 그래도 조금 메커니즘을 알 수 있는 상황은 되지 않았을까, 전문가라고 말하는 것은 사실상 조금 우스울 것 같고요. 전문가도 실수하는 게 세상이니까.
 
◇김방희> 그리고 전문가라는 게 있을까요? 부동산에. 저는 학계에 계신 분이나 부동산 전문가라는 분들이 저희 프로그램 나와서 많은 얘기를 하셨지만 이제 와서 돌이켜 보면 누구도 신뢰하기는 힘든 것 같아요. 왜냐하면 너무 과감한 전망들을 했고 또 틀린 경우도 많았고. 그래서 제가 보기에 실제로 실수요자의 입장이든 투자자의 입장에서든 부동산을 매매했던 분들의 얘기를 듣고 싶어서 오늘 모셨는데 전반적으로 지금 정부의 입장은 부동산 시장이 하향 안정세를 이어가고 있다. 이런 것 같고 다만 언론 보도나 지표는 대선이라는 게 묘한 부동산 시장에 충격을 주기 때문에 부동산 흐름의 변화가 나타나고 있다. 이렇게 보도들을 하는 것 같거든요. 그냥 일종의 오래 해 오신 전문가의 감으로 부동산 흐름은 지금 어떤 상황이라고 봐야 해요?
 
◆신현강> 사실 지난 몇 개월 동안 매수 심리가 급격히 위축됐었잖아요. 그 부분이 아무래도 대출 규제라든지 각종 규제가 심해져서였는데 일단 그동안 흔히 말하는 투자를 하고 싶어 하는 사람들의 심리는 그래서 정부 입장에서 정부가 원하는 방향대로 ‘포기하겠다.’ 약간 이런 생각을 가지고 있었던 것 같지는 않아요. 오히려 지금 이미 대선은 끝났지만 대선이 3월 9일이었기 때문에 대선에 누가 당선되느냐에 대한 불확실성이 제거가 되면 그때부터 다시 한 번 시작해 볼까 이런 생각들을 가지고 계신 분들이 상당히 많았던 거죠. 그래서 어떻게 보면 지금 대선이 지난 직후 지금 한 2주 정도가 지난 것 같은데 조금씩, 조금씩 어떤 공약 분야에 해당되는 부분이 들썩거리는 현상이 나타나고 있고요. 현장에서 어쨌든 호가라든지 또는 관심을 보이는 사람들이 늘어나고 있는 것은 현실입니다.
 
◇김방희> 정부가 들여다보고 부동산 시장을 판단하는 지표라는 게 어느 정도 시차가 있기 때문에 그런 면에서는 두 가지 현상이 다 드러나고 있는 셈인데 전반적인 안정세는 맞지만 일부 분야에서 확실히 대선의 영향이 나타나고 있다. 이런 거고. 그러니까 종합적으로 보자면 저희 프로그램에도 나왔던 학자분은 그간의 지표, 통계만을 중심으로 한 20~30%의 하락세를 전망하셨고 물론 이건 1년 이후 좀 길게 보는 겁니다마는. 또 다른 전문가들, 비교적 부동산 시장에서 많이 활동하신 분들은 대선 이후에 조금 들썩거린 다음에 다시 안정세를 찾을 것이다. 그리고 마지막으로 부동산 전문가로 흔히 언론에 얼굴을 내미시는 분들은 아니다. 대선 이후에 급격하게 오를 거다. 이런 전망을 해서 그야말로 보통 사람은 이 세 가지 시나리오 가운데 뭐가 현실성이 있는지 감을 잡기가 어려운 상황이 됐는데 우리 신 대표는 어떻게 보세요?
 
◆신현강> 저의 경우에는 굉장히 보수적인 생각을 하는 사람이거든요.
 
◇김방희> 보수적이라는 건 부동산 시장 전망에 대해서.
 
◆신현강> 부동산 시장이 무조건 오른다고 생각하는 사람은 아니고요. 저는 오히려 우리가 흔히 말하는 부동산 상승기. 사실 누가 보더라도 지금 부동산 상승기라고 알고 있는 그런 상황인데 저는 기본적으로 우리가 살고 있는 경제 상황 자체가 무조건적인 상승이 나올 수는 없다고 생각을 하거든요. 그런데 대선이 있어서 일종의 부동산에 굉장한 호재가 발생한 것은 맞는데 그동안의 상승세와 상승한 가격으로 봤을 때는 그동안 올랐던 총량적인 부분을 봤을 때 무조건 상승한다고 보기는 어렵다. 다만 지금 말씀하신 대선 직후에 기대 심리, 그동안 관망세를 보이다가 기대 심리가 굉장히 크게 올라와 있는 상황이기 때문에 가격이 움직이는 것은 어찌 보면 당연하다고 봐요. 일종의 수요 중에 투자 수요들이 갑자기 늘어난 것이기 때문에 그런데 저는 부동산 공약이라고 하는 부분을 정부가 특정 부동산 투자자들을 위해서 하는 것도 아니고 결국 그렇다면 이 공약이라고 하는 부분도 상황에 따라서는 조금 폐기를 하거나 또는 지연을 시키거나 이런 부분 때문에 저는 이 공약이라고 하는 게 지금 현재 우리 대선 직후 2주 간의 어떤 기대 심리보다 줄어들 거라고 보고 있거든요. 그래서 저는 오히려 상승의 가능성은 분명히 있다. 그런데 주춤주춤하면서 굉장히 진폭이 심한 한 해가 될 거라고 저는 보고 있습니다. 상승이라고 말하기는 좀 어렵죠.
 
◇김방희> 어렵다. 그 대부분의 여론조사랄까요. 일종의 언론에서 하는 겁니다만 부동산 전문가들을 대상으로 한 걸 보면 또 약간 상승 쪽의 여론이 높다는 보도들이 잇따라 나오고 있거든요. 그 이유는 제가 보기에 사실 떨어진 경험이 그렇게 많지 않기 때문일 거예요. 물론 따져보면 한 서너 번의 큰 하락세를 경험하기도 했는데 그런 기억이라는 게 시간이 흐르면서 잊히게 되는 건데 우리 부룡이라는 필명을 쓰시는 신 대표께서는 하락기를 경험하신 적 있어요? 이게 제가 보기에는 부동산 시장 경험에서 굉장히 중요한 것 같아요. 이걸 경험하지 못한 분은 절대 떨어질 거라고 생각을 안 하시거든요.
 
◆신현강> 그렇죠. 저 같은 경우는 부동산에 관심을 가진 것은 상당히 젊었을 때부터였거든요. 관심을 가졌던 것은 90년대 초반입니다. 그런데 실제로 투자 경험을 하고 이렇게 했던 것은 IMF 직후 그러니까 그 당시가 어떻게 쉽게 말하면 제가 경험한 첫 번째 하락기였고요. 그러고 난 다음에 대부분의 사람들이 이제는 알고 있는 2008년 금융 위기 당시, 이렇게 하락기를 경험했기 때문에 사실 2008년 하락기가 왔을 때 그때 전후도 그때 부동산 전문가들이 얘기했던 것들을 돌이켜 보면 그때도 공급이 부족하기 때문에 오른다고 얘기하는 사람들이 많았었어요. 그런데 저는 기본적으로 수요와 공급을 보되 그래도 경제 상황을 함께 보는 게 맞다고 보는 입장인데 어쨌든 그러다 보니까 지금 현재 상황으로 봤을 때는 경제 상황이 예전처럼 급격히 안 좋아지는 상황은 아니라 할지라도 상황 자체가 급격한 상승이 오랜 기간 지속됐고 그렇기 때문에 저는 상승 폭이 조금 줄어들 것이다. 다만 공급이라고 하는 차원은 거의 모든 부동산 전문가들이 말씀하고 계시겠지만 공급이 앞으로 정부도 계속해서 공급 얘기를 하는 것처럼 공급이 2~3년간 부족한 것은 현실이기 때문에 그 부분이 영향을 미칠 것이라고 보고 있는 입장이죠.
 
◇김방희> 그렇군요. 그런데 우선 많은 분들이 그런 질문을 해 주세요. 정부에서 부동산 시장이 안정된다. 혹은 전문가가 와서 부동산 시장이 안정된다고 그러면 뭐가 안정일까요? 이게 이해가 충돌하잖아요. 집 가지신 분은 그냥 안정이라고 그러면 크게 오르지 않고 잔잔하게 오르는 정도고 실수요자나 혹은 무주택자는 집값이 떨어졌으면 좋겠고 그동안 너무 많이 올랐다고 판단하실 테니까. 뭐를 안정이라고 볼까요. 봐야 될까요?
 
◆신현강> 저는 안정이라는 표현 자체를 서로 혼동하고 계시다고 생각을 하는데 안정이라고 하는 부분은 결국에는 수요와 공급이라고 하는 차원에서 보게 되면 일반적인 실수요자들이 아무 때나 쉽게 집을 살 수 있는 수준과 그 사람들이 살 수 있는 수준의 공급이 적당히 나오는 상태 그래서 기본적으로 물가 상승률만큼 일반적으로 집값이 오르는 상황, 이 상황이 안정적인 거라고 봐야 되는데 약간 정치적인 수사일 수도 있고 안정이라고 하는 부분을 많은 분들이 또 하락이라고 받아들이기도 하고. 그러니까 그렇게 되기 때문에 저는 안정이라고 하는 부분은 결국 수요와 공급의 미스 매칭을 해결하는 과정, 이것이 안정화가 아닐까, 저는 그렇게 생각을 하고 있습니다.
 
◇김방희> 실수요자가 필요해서 살 때 크게 어려움을 겪지 않는 정도의 수급 매칭이 되는 상황. 알겠습니다. 지금 아까 대선이라는 게 어쨌든 기대 심리를 부풀려 놓은 건 사실이다. 이번 결과가 말이죠. 그런 얘기도 했는데 또 부동산 시장의 기대 심리를 자극하는 요인 중에 하나가 대통령 집무실 이전 문제거든요. 지금은 정쟁 사안이 됐고 안보 쟁점이 되기도 했는데 이런 걸 빼놓고 부동산 시장만 놓고 봤을 때 그러면 큰 변화가 생기는 겁니까?
 
◆신현강> 그러니까 변화를 원하는 사람들의 심리를 자극한다고 봐야 되겠죠. 변화 자체가 있을 거라고 보기에는 지금 공약과 그다음에 지금 말씀하시는 수많은 내용들이 지금 정치적으로 많이 부딪히고들 계시잖아요. 그렇기 때문에 그게 제대로 진행이 된다고 보기는 어려운데 그 현상 자체가, 당장 용산에 집무실을 이전하겠다는 얘기만 가지고도 신문에서도 보셨겠지만 예를 들어서 국방부 청사가 있는 한강로라든지 삼각지라든지 이런 곳들은 분위기가 이쪽에 규제 같은 게 들어오면서 힘들어지지 않을까. 또 반면에 한남이라든지 이촌이라든지 이런 곳 같은 경우는 주변에 그런 게 들어오니까 좋아지지 않을까, 이러면서 어떤 테마에 따라서 이 심리가 급격히 변하는 게 나타나는 것 같고요. 거기다가 지금 어쨌든 윤석열 당선인께서 그때 제시하셨던 공약들이 사람들로 하여금 기대감을 굉장히 크게 불러일으키는 것 같아요. 그러니까 영향을 당분간은 분명히 크게 미칠 것이라고, 받을 거라고 보고 있습니다.
 
◇김방희> 모든 공약이 아까도 거듭 말씀해 주셨지만 현실화되기까지는 여러 가지 과정이 있어야 되겠죠. 입법화도 해야 되고 이런 것 때문에 다 현실화되지는 않겠지만. 그러나 기대 심리를 자극하는 건 분명하다. 가장 먼저 나타나고 있는 게 홍남기 부총리도 직접 언급했습니다마는 재건축 시장 같은 데서 좀 심리가 살아난 게 아닐까 싶은데 그렇죠? 재건축 규제 완화 때문에 그렇습니까?
 
◆신현강> 아무래도 그 부분이 가장 큰 것 같습니다. 현실적으로 윤석열 당선인뿐만 아니라 예전에 이재명 후보도 동시에 공약을 했지만 결국 그분들이 전부 다 몇 백만 호, 250만 호, 300만 호 공급을 하겠다고 벌써 공약을 내세우셨고 그런데 어쨌든 그런 상황에서 서울하고 수도권이 공급이 부족하다는 얘기가 많이 나오는 상태에서 아무래도 물량 자체가 나올 만한 택지가 없는 상황이니 결국 이거는 재건축밖에 없다. 재개발밖에 없다. 이렇게 얘기를 한데다가 또 추가적인 공약 자체가 재건축 규제 부분을 조금 완화시키겠다. 당연히 사람들로 하여금 재건축이 괜찮아지겠구나 하고 신호로 받아들일 수밖에 없겠죠. 그래서 지금 재건축이 분위기가 좀 달아오르는 약간 그런 심리가 나타나고 있다고 봅니다.
 
◇김방희> 이건 얼마까지 이어질까요. 그러니까 이 재건축, 재개발 규제 완화가 어느 수준까지 되느냐를 볼 때까지는 계속된다고 봐야 될까요?
 
◆신현강> 지연되는 속도. 이렇게 봐야 될 것 같아요. 예전에 저는 지금과 조금 비슷했던 상황이 저는 2007년 대선 때 이명박 당시 당선인도 재건축 규제 완화 얘기를 했었거든요. 그리고 난 다음에 그다음에 봄 전으로 해서 재건축 시장 대표적으로 강남 재건축 시장부터 굉장히 분위기가 달아올랐고요. 그런데 또 그 부분을 아무래도 당선인 입장에서는 부담스러우셨는지 그 부분을 조금 공급에 좀 집중하면서 이 부분을 좀 천천히 하겠다고 하는 뉘앙스로 메시지를 제공을 했고 그때는 조금 분위기가 또 가라앉는 이런 진폭들이 나타났기 때문에 저는 재건축 규제 완화라고 하는 부분 때문에 지금 현재 많은 사람들이 관심을 보이고 있지만 당분간 이 상황은 계속 왔다 갔다 하는 약간 그런 팽팽한 줄다리기 그런 현상으로 나타날 것이라고 보고 있습니다.
 
◇김방희> 윤 당선인 같은 경우에는 수도권 30만 호 전국적으로 47만 호의 재건축 재개발을 하겠다고 밝혔었는데. 워낙 범위가 넓다 보니까 전국적으로 50만 호 가까이 하겠다는 거니까 아까 MB 정부 당시 사례도 얘기를 했습니다마는 여기도 어떤 순차적인 기대감에도 지역적인 차별화가 벌어질 텐데. 어디서부터 어떻게 진행이 됩니까?
 
◆신현강> 일단 지금 현재 상황을 되돌아보면 부동산 규제가 결국에는 집을 많이 사지 마라 결국 그 상황은 우리가 흔히 그동안 얘기가 되었던 ‘똘똘한 한 채’, 이 똘똘한 한 채라고 하는 것에, 사람들의 관심도가 높아져 있는 상황이기 때문이에요. 하나를 사더라도 또는 바꿔 갈아타더라도 결국에는 좋은 입지에 있는 물건을 가지고 있게 되면 훨씬 더 좋지 않을까, 이런 생각을 하는 사람들이 많거든요. 그래서 저는 1차적으로는 강남 재건축 쪽에 사람들이 일단 먼저 관심을 보일 것이다. 더더구나 예전과 조금 다른 점 중에 하나가 고가 주택에 대해서 대출 규제를 했음에도 불구하고 이것들을 지금 살 수 있는 사람들이 생각 외로 많다고 하는 게 지금 현실적으로 나타나고 있는 부분이기 때문에 이분들은 역시 대출 규제나 이런 게 영향을 받지 않는 분인데. 이렇게 규제를 완화한다면 이분들이 먼저 움직일 수 있는 소지가 있다. 그러고 난 다음에 흔히 말하는 투자자들이 주변으로 번져 나가는 현상이 나타나겠죠.
 
◇김방희> 또 하나 최근에 재건축, 재개발에 대한 기대 심리 때문에 나타나는 현상은 신축 아파트에 대한 선호도가 과거에 높았다면 지금은 구축도 상관없다. 그러면서 최근에 인기 있는 재건축, 재개발의 가능성이 있는 이런 얘기가 나오는 곳에서는 매물도 사라지고 있다. 이런 보도도 나왔는데. 현장에서도 그런 걸 느끼세요?
 
◆신현강> 현장에서도 확실히 그런데 신문 상에서 나오는 것 중에서 보면 갑자기 매물이 급격히 사라졌다. 이러는데 그 정도로 지금 분위기가 엄청나게 달라졌다고 말씀을 드리기는 어렵고요. 분명한 것은 기대 심리가 높아져서 매물을 내놓았던 사람들도 호가를 올리거나 매물을 회수하는 상황이기 때문에 확실히 분위기가 달라진 건 맞죠.
 
◇김방희> 그 분야에 관해서는 분명히 그렇다. 그런 말씀이시고. 새 정부 부동산 정책 방향이라는 게 공약 그대로 가는 건 아니고 어쨌든 절충과 타협의 여지들이 있을 테고 시장 상황을 보면서 또 일부 유연한 변화도 있을 수 있는데 시나리오별로 좀 그동안 언급된 시나리오별로 얘기를 좀 해보죠. 어쨌든 그간 이번 정부에서도 다주택자 매물을 유도하기 위해서 여러 가지 정책들을 내놨는데 결과적으로는 성공했다고 볼 수는 없을 것 같고요. 하나 궁금한 게 본질적으로 다주택자들 지금 여러 채를 가지고 계신 분들이 집을 팔고 싶어 하는 마음이 있기는 합니까?
 
◆신현강> 저는 다주택자들 중에서 그냥 많은 분들이 아마 다주택자들이 지금 현재 집을 안 팔고 있지 않습니까? 안 팔고 있기 때문에 모든 사람이 안 팔고 싶다고 생각하실 수 있다고 보는데 솔직히 그 뒤 안에는 그 뒤에는 팔고 싶어 하는 사람과 팔고 싶지 않아 하는 사람이 둘 다 혼재되어 있는 것 같아요. 그런데 문제는 팔고 싶어 하는 사람들이나 팔고 싶어 하지 않은 사람들이나 결국 다주택자가 된 이유 중에 하나가 내가 거주하는 집 외에 주택을 가지고 있다는 얘기는 거기서 수익을 얻고자 하는 기대가 있죠. 그런 기대 심리가 있는데 그 기대 심리가 해결이 되지 않는 상태에서는 매물을 내놓을 수가 없다는 게 가장 큰 문제인 것 같아요. 예를 들어서 양도세 중과라고 하는 부분은 오히려 계속해서 팔아라, 팔아라 하면서 압박을 하는 것 같지만 결국 팔면 그러면 내가 다시는 이 주택을 못 산다. 이런 생각을 하는 사람들이 그쪽에 계신 분들의 공통적인 생각이고요. 또는 뒤늦게 다주택자가 되셨던 분들 중에서 너무 스트레스 받으니까 팔고 싶다. 그런데 팔고 싶기는 한데 양도세 중과가 해결이 되지 않다 보니까 오히려 이 물건을 파는 것보다 가지고 있는 게 그리고 또 지난 수십 년간의 우리나라 부동산 생활을 보게 되면 가지고 있는 게 남는 거라고 하는 심리가 팽배해져 있잖아요. 그 생각 때문인지 이분들이 움직이지 못하고 있거나 안 하고 있는 거라고 봐야겠죠.
 
◇김방희> 분명히 팔고 싶어 하는 사람이 있기는 한데. 어쨌든 양도세 문제가 장애가 되고 있다. 그런데 정부에서도 6월 1일 이전에 주택을 팔면 1가구 1주택자 같은 경우는 작년 공시가격 기준으로 과세하겠다든가 다주택자의 퇴로를 여는 정책들을 안 편 건 아닌데요.
 
◆신현강> 이게 다주택자의 퇴로를 열어주었다고 생각하는 거와 다주택자들이 생각하는 게 바로 동상이몽인데요. 지금 말씀하신 것은 결국 6월 1일 이전에 팔아라, 그러면 그 부분을 어떻게 유예해 주겠다고 얘기하지만 이분이 좀 더 크게 원하는 것은 이것들 양도세 중과 같은 경우가 최대 70 몇 퍼센트, 80 몇 퍼센트 이렇게 부과하는 것들을 유예를 해줬으면 좋겠다가 상당히 크거든요. 이 부분에 대해서 그래서 많은 전문가라고 말씀하시는 분들이 계속 얘기를 하는 이유가 두 개의 떡을 들고 있는데. 정부는 그중에서 가장 적은 떡을 들고 유혹하고 있는 건데. 이분들이 원하는 건 큰 떡을 가지고 나한테 해결해 주기를 원하는 거거든요. 그 부분이 서로 생각이 다르다 보니까 이번 6월 1일까지 하게 되면 당신네한테 이득이라고 얘기한들 이분들은 의미가 없다고 받아들인다는 것이죠.
 
◇김방희> 새 정부가 들어서면 어쨌든 양도세 중과 부분도 많이 시장 상황을 반영하게 되는 건가요? 아니면 이건 또 다른 여론전이 펼쳐지는 건가요?
 
◆신현강> 여론전이 펼쳐진다고 봐야 될 것 같아요. 그러니까 양도세 중과 유예를 하게 되면 지금 예를 들어서 저 같은 사람도 양도세 중과를 유예하게 되면 다주택자들의 일부는 팔 것이라고 표현하고 있는데 또 이것을 보는 또 일반 우리 국민들 중에 또 어떤 분들께서는 어떻게 그 사람들한테 수익을 그대로 줄 수 있느냐.
 
◇김방희> 근로 소득을 인정하는 거 되는 거 아니냐.
 
◆신현강> 그렇게 생각하시는 부분이 있는데. 어쨌든 이번 정부 또한 국민 모든 분들을 다 함께 아울러야 하는 곳이기 때문에 그 부분에 대해서 굉장히 명분 상 상당히 애매한 부분이 있을 거라고 생각이 들어요.
 
◇김방희> 그렇겠네요. 8784번님은 정부가 공시가격 상승으로 인한 1가구 1주택에 한해서 세 부담을 완화시키겠다고 했는데요. 이번 정부에서도 그 얘기를 했죠. 이런 것들이 부동산 시장에 구체적인 영향을 미칠까요. 해 주셨는데. 공시가격을 현실화하는 단계에서 이번에도 17% 이런 얘기가 나오니까 워낙 부담스러워져서 그런 면이 있고 다음 정부에서는 아예 공약으로 현실화 속도를 늦추겠다고 하지 않았습니까? 부동산 시장에 영향이 있을까요?
 
◆신현강> 지금 정부가 말했던 공약들이 결국 다주택자들로 하여금 버티게 만드는. 왜냐하면 정말 이렇게 해줄까 그렇다면 지금 현재 정부가 얘기하는 것보다는 일단 좀 기다려보자 이런 생각을 가질 수 있고요. 그다음에 조금 더 깊숙하게 들어가게 되면 올 하반기에 그동안 계약갱신 청구권을 썼던 매물들이 쏟아져 나오는 상황들이 있거든요. 그 부분이 되게 되면 지금 전세를 주셨던 분 상당수가 지금 종부세라든지 이런 거 내는 부분을 약간 그분들한테 전가를 하려고 하는 생각도 가지고 있는 것은 분명한 거고요. 그러니까 그러다 보니까 당연히 올 하반기까지는 일단 기다려볼까라고 하는 게 이분들의 심리라고 봐야 될 것 같아요.
 
◇김방희> 그럼 다주택자들의 매물을 유도할 방법. 어쨌든 시장이 정상화되기 위해서 안정이라는 말을 각자 편리한 대로 쓰고 있기는 합니다마는 안정되기 위해서는 그런 매물이 좀 나와야 되는데 어떤 방법이 있습니까? 아까 양도세 중과 유예 이런 정도가 거의 유일한 방법인가요?
 
◆신현강> 현재로서는 가장 확실한 방법이겠죠.
 
◇김방희> 다만 3007번님도 지적해 주셨습니다마는 저도 개인적으로 경제를 하니까 금리라는 게 상당한 압박이 될 거다. 그동안 세금, 부동산, 금융, 대출 이런 걸로 압박했는데도 꼼짝 안 하던 다주택자들이 사실은 금리 많이 뛰기 시작하면 고통스러워지는 게 아니냐, 이런 지적들을 많이 하시거든요. 금리 상승이 부동산 시장이 간섭하는 단계로 와 있는 거 아닌가요, 해 주셨는데 금리 부분은 어떻습니까?
 
◆신현강> 금리가 지금 말씀하신 것처럼 시장에 그다음에 주택을 구입하는 사람들한테 부담으로 다가오는 시점이 된 것은 맞는다고 저도 생각을 해요. 왜 그러냐 하면 이분들이 이전에 비해서 금리가 훨씬 더 높아졌었고 그러다 보니까 이걸로 인해서 내야 되는 이자 부담이 커진 것은 맞는데. 이분들이 퇴로가 없다면 금리 인상이라고 하는 부분을 견디기가 어려워서 물건을 던질 수 있겠다고 일반적으로 생각을 하시거든요. 그런데 아까 말씀을 드렸던 것처럼 이분들이 할 수 있는 행동들 나름대로의 합리적인 행동이겠죠. 그게 전가라든지 그다음에 부동산의 그동안의 흐름이라든지 이런 걸 봤었을 때 이게 가지고 있는 게 유리하다고 생각하시는 분들이 상당히 많은 게 지금 현실인 것 같아요. 그리고 또 금리 부분 역시도 금리가 인상되면 집값이 떨어진다고 말씀하시는 분이 상당히 많은데. 금리가 올라가고 난 다음에 집값이 떨어진다고 얘기할 때 내가 견뎌낼 수 있는 사람과 그렇지 못한 사람들이 있거든요. 그런데 견뎌낼 수 있는 사람들은 그 부분에 대해서 별로 신경을 쓰지 않는 것 같아요. 그런데 금리 부분에 대해서 견딜 수 없는데. 과도하게 그동안 레버리지라든지 전세, 갭 투자라고 보통 표현하는 그거를 통해서 들어왔던 분들은 이분들이 무너지는 상황이 올 수가 있는 거죠. 그러니까 그분들이 무너지는 상황이 오게 됐을 때 집값이 떨어지는 거겠지만 그 떨어지는 상황 역시 그것들이 어느 정도 시간이 경과하게 되면 또 다시 회복되는 게 시장이더라 이렇게 생각하는 분들이 이쪽 부동산 투자하는 분들 중에서 상당히 많다는 게 현실입니다.
 
◇김방희> 짧게 부동산 시장이 무너질 수는 있지만 금방 회복하더라 하는 일종의 학습 효과 때문에. 그래서 진짜 안정이라는 게 어려운 것 같아요. 당선인의 공약과 정책에 대해서 계속해서 얘기를 나눠보죠. 똘똘한 한 채 선호 현상이라는 게 한동안 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 굉장히 중요한 흐름이었습니다. 그래서 상대적으로 좀 좋은 입지에 있는 대형 아파트에 자금이 몰렸는데 이런 게 계속 될까요? 아니면 최근에 미세하지만 대선 이후의 변화 때문에 똘똘한 한 채 선호 현상이 변화가 생길까요?
 
◆신현강> 일단 똘똘한 한 채의 선호 현상은 그동안에 수십 년간의 부동산의 흐름으로 봤었을 때 정부가 규제를 통해서 다주택자들을 압박할 때 나타나는 현상이었던 것 같아요. 이 똘똘한 한 채라는 이 용어 자체도 지난 2000년대 초반에도 유행하던 단어였었거든요. 똘똘한 한 채가 유행하던 단어였었고 그 이후에 또다시 분위기가 달라졌던 상황도 있었기 때문에 이번 똘똘한 한 채 선호 현상이라고 하는 부분은 언젠가는 또 한 번 바뀌게 될 가능성이 크다고 보이거든요. 다만 지금 현재 상황에서만 놓고 보게 되면 똘똘한 한 채 현상은 규제가 사라지지 않는 한 계속 이어질 것 같고요.
 
◇김방희> 주기적으로 나타났다 사라진다.
 
◆신현강> 네, 그런데 그런 상황에서 지금 윤석열 당선인이 제공한 공약 중에 종부세 부과를 하는 데 있어서 채수가 아닌 가액으로 하겠다라고 하는 공약이 있어요. 그런데 그 공약 자체를 보게 되면 사람들로 하여금 지금까지의 똘똘한 한 채를 보유하겠다고 하는 생각에서 다시 한 번 하나 더 가져볼까 라고 하는 생각으로 유도할 수 있는 그런 약간 폭탄 같은 그런 소지는 사실상 조금 남아 있는 거죠.
 
◇김방희> 그렇죠. 종부세의 경우는 사실 당선인 자신도 재산세와 통합을 포함해서 다양한 개편 아이디어를 갖고 있는 것 같은데 아직 확정되지 않아서 그게 부동산 시장에 오히려 굉장히 큰 변수가 될 수도 있겠다는 생각은 들어요. 또 한 가지 당선인 공약 보면 생애 첫 주택 마련자한테는 대출 규제 확 풀어준다는 걸 시사하기도 했는데 확실히 신혼부부나 사회 초년생들의 내 집 마련 기회 같은 게 늘어날 수 있을까요?
 
◆신현강> 늘어나는 것은 확실히 맞겠죠. 왜냐하면 이분들이 그동안 힘들었던 상황이 이분들과도 상관없이 대출 규제가 같이 맞물려 들어갔던 부분이니까 이분들한테 기회가 가서 조금이라도 주택을 구입할 수 있는 그런 기회는 늘어날 것 같은데 이 부분을 흔히 말하는 LTV 규제 완화를 하겠다고 하는 것 말고 일단 DSR이라고 하는 부분까지도 같이 조금 검토를 해야 되지 않을까라는 생각도 좀 들고 있습니다.
 
◇김방희> 총부채 원리금 상환 비율이라는 DSR 규제를 그대로 두면 아무리 다른 규제를 완화해도 수입이 일정한데 이것 때문에 막혀서 대출받기 어려워진다. 그런 말씀이신 거죠?
 
◆신현강> 네, 물론 가계 부채 문제가 지금 현재 심각하다는 것들은 공통 공연히 다 알고 있는 사실이기 때문에 이 DSR을 쉽게 건들지는 못할 것이라고 보고는 있는데 그럼에도 불구하고 지금 말씀하셨던 무주택 세대주, 신혼 세대주 같은 경우는 조금 그 기준을 완화해줄 필요는 더 있다고 보입니다.
 
◇김방희> 그렇군요. 또 하나가 최근에 부동산 시장에서 나타난 현상이 사실 청약이라는 제도는 정부가 성실히, 착실히 저축을 하면서 집을 갖도록 하겠다는 선의의 정책이었습니다마는 이거 가지고는 도저히 분양받을 수 없다고 그래서 ‘청포자’, 청약을 포기한 분들이 많이 늘었는데 그랬던 분들이 다시 청약에 관심을 가져야 할 만한 이유가 새 정부 들어 생길까요. 변화가 있을까요. 이 분야는?
 
◆신현강> 아무래도 지금 현재 부동산 시장 자체가 가격이 워낙 많이 올랐잖아요. 많이 오른 상황에서 지금 현재 3기 신도시라든지 기타 그렇게 들어오는 물량들을 보게 되면 분양가 상한제라고 해서 어쨌든 가격이 주변 시세보다 싸게 되어 있는 경우도 많고요. 그다음에 그게 마음에 들지는 않을지 몰라도 신혼 세대를 위한다든지 생애 최초라든지 다자녀라든지 굉장히 많은 조건들이 존재하는 것은 맞죠.
 
◇김방희> 가점들이 있죠.
 
◆신현강> 네, 그러니까 그 부분들을 고려를 하신다면 조금이라도 그분들이 청약 당첨되는 데 유리할 것 같고요. 더구나 또 많은 분들이 본인이 가진 자금이나 또는 상황과 상관없이 입지가 좋은 곳으로만 가려고 하면 거기는 경쟁률 자체가 굉장히 높을 거예요. 그런 부분들을 전략적으로 다운그레이드라는 게 나을 수도 있다고 보는 게 요즘 분위기가 조금 흔들리면서, 흔들리고 그렇게 하면서 일부 지역은 가점이 상당히 낮은 데도 당첨이 된 곳이 나타나고 있는 것을 보게 되면 이런 시장의 분위기를 이용해서 청약 당첨률을 좀 높이는 그런 효과를 스스로 좀 만들어낼 필요는 있겠죠.
 
◇김방희> 지레 포기할 필요는 없다. 부룡이라는 필명을 쓰고 계신 부와 지식의 배움터 신현강 대표와 함께 진짜 부동산 시장 현장 얘기를 좀 해보고 있습니다. 엉뚱한 질문이기는 한데 분양 받아보신 적 있어요?
 
◆신현강> 네, 분양 받은 게 한 20여 년 전에 최초로 받아봤고요. 제 기억으로는 99년에 분양을 받아봤었고 그 이후에도 미분양도 산 적도 있었고 또 분양을 받은 적 해서 몇 번의 경험은 있습니다.
 
◇김방희> 그렇군요. 확실히 현장에 계신 분이니까 그런 경험들이 있어서 오래 하신 분들은 또 잘 받기도 하죠. 노하우가 쌓여서 그런 건지 제가 보기에는 부지런히 해서 그렇겠죠.
 
◆신현강> 아무래도 발품, 손품을 파는 것만큼 그것처럼 현명한 것이, 그다음에 그것처럼 잘 되는 것이 없는 것 같아요.
 
◇김방희> 하긴 그렇습니다. 이제 다른 새 정부 혹은 당선인 공약과 관련한 얘기들을 해보죠. 이번 정부에서 두드러졌던 부동산 시장의 특징 중에 하나가 아파트 가격이 막 오르고 각종 규제가 붙으니까 풍선 효과로 오피스텔, 상업용 건물 이런 쪽으로 옮아갔는데 부동산 투자 열기가. 새 정부의 어떤 공약을 중심으로 살펴보면 두 가지의 효과가 있을 것 같아요. 하나는 부동산 시장 자체가 되살아난다고 그러면 역시 그 분야도 활기를 띨 거라고 볼 수도 있지만, 또 하나는 엄청난 공급 물량을 아파트 중심으로 내놓겠다는 거니까 그건 부정적일 텐데 긍정부정, 플러스마이너스 하면 종합적으로는 이런 비아파트 거주 시설 부동산 투자 열기는 어떨까요.
 
◆신현강> 저는 일단은 사람들의 생각 자체가 제1순위는 아파트였다고 생각을 하거든요. 그 1순위 아파트를 할 수 없었을 때 나타나는 대체재를 찾는 현상이 오피스텔이라든지 흔히 말하는 아파트라고 부르는 그런 부분들이었는데 결국 다시 한 번 시장이 변화하면서 아파트에 대한 관심이 높아지거나 또는 그리고 또 요즘에 너무 풍선 효과가 나타나는 그 대상물에 대해서도 규제가 지금 들어가고 있잖아요. 그러면 결국에 아파트와 아파텔이라고 말하는 오피스텔이라고 말하는 공통의 두 물건을 가지고 비교했을 때는 본질 자체는 아파트가 훨씬 더 선호 현상이 높기 때문에 결국에는 다시 아파트로 다시 회귀될 가능성이 높다고 보이고요. 다만 한두 가지 놓고 보게 되면 오피스텔 중에서도 아파텔 중에서도 입지가 좋은 곳, 상업용 용적률이 높고 주변 인프라가 좋은 곳 이런 곳들의 움직임은 계속될 것 같아요. 하지만 지금 대체재를 찾아서 움직이는 시장들은 결국 거주 심리랑 투자 심리가 같이 맞물려 들어간 건데 투자 심리가 빠지게 된다면 그 거주 수요로 그 가격을 받치기는 어려울 것이다.
 
◇김방희> 그래서 일부 지역에만 그런 열기가 지속 될 거다.
 
◆신현강> 네, 그럴 가능성이 좀 높다고 보고 있습니다.
 
◇김방희> 알부자 혹은 연예인 이런 분들도 많이 하기는 했는데 꼬마 빌딩 인기가 있었어요. 그래서 저희들도 얘기를 한 적이 있는데 여기는 어때요?
 
◆신현강> 꼬마 빌딩 같은 경우는 말 그대로 지금 좀 전에 대체재로 오피스텔 같은 걸 얘기를 했지만 자금력이 있는 분들한테는 아무래도 꼬마 빌딩이 관심도가 높아질 수밖에 없었던 것 같아요. 그래서 지금 현재 굉장히 많이 올랐다고 봐야 될 것 같고요. 그게 수백 억짜리 시장보다는 그 빌딩 시장보다는 오히려 40억, 50억대에 해당하는 그 빌딩들이 오히려 사람들의 선호도를 굉장히 높게 한 것 같은데요. 그래서 지금 많이 올랐는데 제가 조금 우려하는 부분은요. 꼬마 빌딩이라고 하는 투자 대상도 결국에는 수익형 투자 시장이거든요. 그런데 수익형 투자 시장이라고 하는 물건은 기본적으로 투자 자금 대비 수익률을 따져야 되는데 그동안 상당히 많이 오름으로 인해서 투자 수익률이 상당히 많이 떨어져 있는 상황이에요. 그래서 꼬마 빌딩에 투자를 하려고 하시는 분들은 이미 조금 많이 올랐던 상황이고 그러면 그냥 유행에 따라서 요즘에 꼬마 빌딩이 유행이래라고 들어가서 투자를 하기보다는 그 투자 자금 대비 그다음에 그 건물로 받을 수 있는 월세 수익 이런 걸 비교하시면서 좀 따지셔야 되는데 현재로서는 좀 많이 떨어져 있는 상황인 것 같아요.
 
◇김방희> 그렇군요. 마지막으로 글쎄요, 이제 실수요자 입장이 있을 테고 투자의 관점에서 부동산을 보시는 분이 있을 텐데 그 두 분 관점에서 이렇게 하자 결론을 지어주시면 어떻습니까?
 
◆신현강> 저는 투자자분들한테는 조금 투자를 이렇게 하라기보다는 경고를 좀 하고 싶어요. 왜 그러냐 하면 이분들이 투자를 하면서 경험했던 세상은 그동안에 흔히 말하는 상승기였다. 그런데 이 상승기라고 하는 것의 마지막 부분에 문제가 되는 것은 과도한 욕심에 의한 흔히 말하는 레버리지 있죠? 그 레버리지에 의해서, 그 레버리지의 칼날에 맞아서 무너지는 경우가 사실 상당히 많았다고 봐요. 그런데 지금도 보면 윤석열 당선자의 어떤 공약들이 상당히 기대 심리를 불러일으키는 건 맞지만 그동안 많이 올랐고 더더구나 이 부분이 얼마나 지속이 될지가 아직 정확히 모르는 상태에서 욕심을 부리는 경우에는 2008년 금융 위기 이후에 나타났던 하우스 푸어가 될 가능성이 있다고 하는 부분을 잘 생각해야 된다. 그래서 투자를 하더라도 지킬 수 있는 투자라고 하는 차원에서 접근하는 게 투자자 입장에서 맞는 거고요. 무주택자나 1주택자라고 하는 부분들께 말씀 드리고 싶은 것은 가장 중요한 것은 부동산 시장이 떨어진다. 오른다를 떠나서 내가 거주하는 물건으로서는 꼭 가지고 있어야 되는 물건 아니겠는가. 그러면 그동안의 수십 년간의 부동산 시장을 봤을 때 상승하고 있는 것 소폭이나마 상승하고 있었던 걸 생각하면 편안한 거주를 위해서는 한 채를 마련하시는 정도는 충분히 하셔야 된다라고 저는 생각을 하고 있습니다.
 
◇김방희> 알겠습니다. 오늘 부와 지식의 배움터 신현강 대표와 함께 대선 이후 변화의 조짐이 보이는 부동산 시장에 대해서 특히 현장 중심으로 얘기를 들어봤습니다. 신 대표님 고맙습니다.
 
◆신현강> 네 고맙습니다.

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