경제

중앙일보

다주택자 '양도세 중과' 한시적 완화..지금이 적기 '부담부증여' [김종필의 절세 노트]

안장원 입력 2022. 05. 14. 06:00 수정 2022. 05. 14. 20:44

기사 도구 모음

번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택
글자 크기 조절 레이어
10일부터 1년간 한시적으로 다주택자 양도세 중과가 적용되지 않는다. 이 기간을 통해 부담부증여를 하면 증여 비용을 줄일 수 있다. 뉴시스

양도세 중과세 한시적 완화 시기에 부담부증여를 하면 증여 비용 부담이 적어진다. 때문에 이 기간을 이용해 자녀에게 적극적으로 부담부증여하는 경우가 많을 것으로 예상된다.

다주택자가 부담부증여를 실행할 때 양도세 중과가 되면 비용 부담이 많았으나 양도세 한시적 완화로 인해 비용이 많이 줄어들 수 있다. 부담부증여를 통한 세대 이전을 선택한다면 그 대상은 아무래도 미래에 가격이 상승할 가능성이 높은 지역의 주택이 될 것이다.


부담부증여는 양도·증여 섞여 있어

양도세 중과 한시적 완화가 왜 부담부증여의 비용 부담을 줄어들게 하는 것일까. 부담부증여는 양도의 성격과 증여의 성격이 섞여 있기 때문이다. 증여 재산의 평가액 중 채무승계액까지는 양도로 보아 양도세를 부담하고 증여 재산의 평가액과 채무승계액의 차액에 대해서는 증여세를 부담한다. 양도로 보는 부분의 양도세가 중과될 때보다 중과되지 않을 때 줄어들 것은 당연하다.

부담부증여 시 증여세와 양도세 외에 고려해야 할 중요한 세금이 취득세다. 일반 증여의 경우 전체에 대해 증여 취득세율이 적용된다. 하지만 부담부증여는 다르다. 양도로 보는 부분은 매매 취득의 취득세율이 적용되고 증여로 보는 부분은 증여에 따른 취득세율이 적용된다.

이때 매매 취득의 취득세율은 증여받는 사람의 주택 수에 따라 결정되고 증여 취득세율은 증여하는 사람의 주택 수에 따라 결정된다.

따라서 부담부증여를 받는 사람을 누구로 할 것인가에 따라 부담할 취득세가 많이 차이 날 수 있다. 즉 부담부증여 시 양도 부분의 취득세율이 증여 부분의 취득세율에 비해 낮아지면 취득세 부담이 낮아질 수 있다.


내년부터 증여 취득세 기준 달라져

증여는 언제 실행하는 것이 좋을까. 내년 1월 1일부터 증여에 따른 취득세 과세 기준금액이 달라지는 것을 주의해야 한다. 올해 말까지는 증여 취득세 산정을 주택 공시가격을 기준으로 하지만 내년부터는 증여세와 같이 매매사례 가액 등 시가로 변경된다. 부담부증여 시 취득세 등 측면에서 보면 올해 말까지 부담부증여를 실행해야 부담이 적다.

따라서 부담부증여를 실행하는 시기는 시가의 변동에 따른 증여세와 양도세의 변동, 증여 취득세 과세 기준의 변경을 함께 고려해 따져봐야 한다. 시가의 하락을 예상한다면 가능한 한 올해 말까지 최대한 근접해서 실행하는 게 낫고 시가의 상승을 예상한다면 하루라도 빨리 부담부증여를 실행하는 것이 비용을 줄일 수 있는 선택이다.

부담부증여 시 취득세 등을 비교하기 위해서 증여로 보는 부분과 양도로 보는 부분의 취득세 부분을 좀 더 상세하게 알아보자. 증여 부분의 취득세는 부담부증여를 하는 사람의 소유 주택 수 등에 따라 다르다. 주택을 증여받을 때 취득세 중과세는 증여자의 주택 수와 증여받는 자가 누구인가 등에 따라 표와 같이 달라진다.

그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

1세대 1주택자가 증여자의 배우자 또는 직계 존비속에게 주택을 증여할 때에는 일반세율(3.8% 또는 4%)을 적용한다. 1세대 1주택자가 증여자의 배우자 또는 직계 존비속 이외의 사람에게 주택을 증여하거나 1세대 2주택 이상을 소유한 자가 주택을 증여할 때에는 증여 주택의 소재지가 조정대상지역이면서 공시가격이 3억원 이상이면 중과세(12.4% 또는 13.4%)를 적용한다.


주택 수따라 세율 큰 차이

양도 부분의 취득세는 부담부증여를 받는 사람의 주택 수 등에 따라 다르다. 양도로 보는 부분에 대해 적용되는 취득세는 부담부증여를 받는 사람과 동일한 세대를 구성하는 1세대의 주택 수, 취득하는 주택의 소재 지역 및 면적에 따라 달라진다.

1세대가 첫 번째 주택을 취득할 때는 세법에서 정한 고급주택이 아닌 한 1.1∼3.5%의 일반세율을 적용한다. 2번째 주택을 취득할 때 조정대상지역은 8.4% 또는 9%의 중과세율을 적용하지만 비조정대상지역은 중과하지 않고 1.1∼3.5%의 세율을 적용한다.

그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

조정대상지역에서 취득하는 주택이라도 일시적 2주택 조건을 충족하면 유예기간 내 매도 조건으로 중과하지 않고 일반세율을 적용한다. 유예기간 내 매도하지 않으면 2주택 중과세율과의 차액을 추징한다. 3번째 주택을 취득할 때 비조정대상지역의 주택은 8.4% 또는 9%로 중과하고 조정대상지역의 주택은 12.4% 또는 13.4%의 세율로 중과한다.

4번째 이상의 주택이라면 비조정대상지역과 조정대상지역을 구분하지 않고 12.4% 또는 13.4%의 세율을 적용해 취득세 등을 중과한다.

그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

1세대 1주택자가 부담부증여로 주택을 추가로 취득한 후 일시적 2주택 유예기간 내에 종전 주택을 매도하면 일반세율을 적용받을 수 있다. 조정대상지역에 소재하는 주택을 갖고 있던 사람이 조정대상지역에 소재하는 주택을 신규로 취득할 때는 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 매도해야 일반세율(1.1~3.5%)을 적용받을 수 있다.

그 이외의 경우에는 신규 주택의 취득일로부터 3년 이내에 매도하면 일반세율을 적용받는다. 김종필 세무사

■ 김종필 세무사는...


세무사 김종필은 재산과 관련한 세금컨설팅을 전문분야로 하고 있다.

27년간 세무경험을 바탕으로 고객의 재산과 관련한 심도있는 세금분석을 하여 고객에게 최적의 절세안을 제시하고 있다.
강의나 기고를 통하여 세금을 쉽게 알리려는 활동도 하고 있다.

김종필 세무사

Copyrightⓒ중앙일보 All Rights Reserved.

포토&TV

    이 시각 추천뉴스