[집피지기]전셋집이 경매로 넘어간다고?..보증금 지키는 방법은

기사내용 요약
'대항력'과 '우선변제권' 모두 갖추면 전액 보호
근저당 잡히기 전 전입신고와 확정일자 받아야
소액 대출이 있는 집이라면 '대위 변제'도 고려

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 지난 2018년 근저당이 껴 있는 집에 전세로 입주한 A씨는 최근 전셋집이 경매로 곧 넘어간다는 통지를 받았습니다. 게다가 확인해 보니 입주 당시 '전입신고'만 하고 '확정일자'를 받지 않았네요. A씨는 전세 보증금을 잃을까봐 전전긍긍 하고 있습니다.

A씨처럼 내가 임차했던 집이 경매에 넘어가면서 보증금을 잃을 위기에 처하는 경우는 생각보다 많습니다. 이러한 상황에 처하지 않으려면 대항력과 우선변제권, 그리고 대위변제의 의미와 조건을 미리 알아둘 필요가 있습니다.

보증금을 최대한 잃지 않기 위해서는 우선 '대항력'을 갖춰야 합니다. 대항력은 '집이 경매로 넘어가더라도 임대차 기간이나 보증금을 보호받을 수 있는 임차인의 권리'를 의미합니다.

대항력이 성립되려면 조건이 필요한데, 먼저 실제로 그 집에 살고 있어야 하며 해당 집에 근저당(말소기준권리)이 잡히기 전에 전입신고가 미리 돼 있어야 합니다. 쉽게 말하면 애초에 대출이 없는 집에 들어가는 것이 최고라는 것이죠.

여기에 대출이 잡히기 전에 확정일자까지 받으면 '우선변제권'을 받을 수 있는데요. 우선변제권이란 '임대차계약서에 확정일자를 받은 전셋집이 경매에 넘어간 경우 후순위 권리자나 일반채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리'를 말합니다.

'대항력'과 '우선변제권'을 모두 갖춘 임차인은 경매주택에 계속 살 수도 있고, 법원에 배당 요구를 하거나 경매 낙찰자에게 요구해 보증금을 전액 돌려받을 수도 있습니다.

그러나 요즘 우리 주변에 대출 없는 집은 거의 없죠. 대부분 근저당이 먼저 잡힌 뒤에 임차인이 들어오게 되는데요. 이렇게 되면 임차인이 배당요구를 하더라도 앞선 채권자들에게 먼저 배당을 하고 남는 배당금이 있어야만 돈을 돌려받을 수 있습니다.

대출이 많지 않아 남는 배당금이 보증금보다 많다면 운 좋게 손실을 피할 수 있지만 사실상 후순위 임차인에게 돌아갈 보증금은 거의 없는 경우가 많죠.

그러면 근저당이 먼저 잡힌 전셋집에서 보증금을 최대한 지키려면 어떻게 해야 할까요? 먼저 각 지역별로 지정돼 있는 '최우선 변제금' 기준을 충족하면 임차인들은 채권자들보다 먼저 일부 보증금을 보장받을 수 있습니다.

예를 들어 서울은 2021년 5월11일 기준으로 임차인의 보증금이 1억5000만원보다 낮고 전입신고가 완료된 경우 '최대 5000만원'의 최우선 변제금을 다른 채권보다 먼저 돌려받을 수 있는 데요. 가능성이 적긴 하지만 만약 보증금이 5000만원보다 낮다면 전액을 모두 보장받을 수도 있죠.

이러한 조건에도 포함되지 않는다면 임차인들은 '대위변제'를 고려해볼 수 있습니다. 대위변제는 '내 앞순위에 있던 대출을 임차인이 집주인 대신 갚는 것'을 의미합니다.

왜 집주인의 대출을 임차인이 갚냐고요? 나보다 앞순위에 있던 근저당을 말소함으로써 가장 앞순위가 되면 전에 말했던 '대항력'을 얻을 수 있기 때문입니다.

예컨대 근저당이 1억원 잡혀있는 집에 임차인이 전세 보증금 5억원을 내고 들어와 전입신고와 확정일자를 모두 완료한 뒤, 해당 집이 경매에서 3억원에 낙찰된다면 임차인은 근저당을 제외한 2억원 밖에 돌려받을 수가 없는데요.

만약 임차인이 1억원의 대출을 대신 갚게 된다면 앞순위 근저당이 말소되면서 임차인이 '대항력'을 얻게 됩니다. 그렇게 되면 낙찰가 3억원이 모두 임차인에게 돌아가는 것은 물론, 남은 보증금 2억원 역시 낙찰자가 '인수'해 임차인에게 추가로 줘야하는 상황이 생기는 것입니다. 이렇게 하면 1억원은 잃지만 4억원을 지킬 수 있게 됩니다.

내가 살던 전셋집이 경매에 넘어가는 것은 상당히 당황스러운 상황이지만, 임차인의 권리를 미리 알고 대비해 놓는다면 보증금을 훨씬 더 많이 지킬 수 있으니 꼭 알아두시면 좋을 것 같습니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.

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