"수도권 부동산, 당분간 하방 압력 커..1기 신도시 용적률 더 높이면 쾌적성 사라져" [부동산360]

한문도 연세대 정경대학원 교수 인터뷰
오는 17일 헤럴드 부동산포럼 발표 예정
"임대차 3법, 임차ᆞ임대인 모두 보호해야"

[헤럴드경제=유오상 기자] 한문도 연세대학교 정경대학원 금융·부동산전공 교수가 최근 하락세가 눈에 띈 수도권 지역에 대해 “시장이 완전히 꺾였다”라며 “당분간 하방압력이 강할 것”이라고 전망했다. 부작용에 대한 우려가 이어졌던 이른바 ‘임대차3법’에 대해서는 “서민 보호 기능은 강화하면서도 임대인에 대한 징벌적 독소조항은 없애야 한다”고 조언했다.

오는 17일로 예정된 헤럴드 부동산포럼 2022에서 전문가토론에 나설 예정인 한 교수는 윤석열 행정부의 가장 시급한 부동산 정책으로 ‘임대차 3법의 수정’을 꼽았다. 편법으로 인한 임차인 보호 사각지대는 없애면서 임대인에 대한 징벌적 과세는 수정해야 한다는 것이다.

그는 “약자를 위해 도입한 임대차 3법의 목적은 임차인의 주거 안정이다. 그러나 핵심인 계약갱신권을 일부 임대인이 실거주 예외조항을 악용해 무력화하는 것이 문제”라며 “과반수 약자인 서울 시민의 입장을 생각하면 개선이 필요하다”고 설명했다.

징벌적 과세로 인해 고통받는 임대인을 위해서는 “해외에서는 임대료 인상률을 인위적으로 제한하는 대신 정부에 대한 협조에 따라 전체 소득세에서 일부를 감면하는 등의 혜택을 주고 있다”라며 “반면, 한국은 임대인에 대한 징벌적 조항이 과도하다. 독소조항은 없애고 정상적인 임대인에 대한 인센티브를 적절한 선에서 제공하면 취지와 참여 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것”이라고 했다.

임대차 3법 이후 전세계약 만료에 따른 하반기 전세난 우려에는 “지난 4월부터 새로운 임대차 계약이 본격적으로 이뤄져야 하지만, 매수세가 몰리는 상황이 아니다. 이미 가격이 임계점을 넘어서 전세 수요가 감소하고 있는데, 우려했던 전세대란은 제한적으로 반응하고 말 것으로 보인다”고 했다.

대통령직 인수위원회가 선을 그은 총부채원리금상환비율(DSR) 완화 논란에 대해서도 한 교수는 “DSR 규제 유지는 맞는 방향”이라고 평가했다. 그는 “국제 협약인 ‘바젤3’의 핵심이 DSR인데, 이를 풀어주는 순간 국제 협약에서 퇴출될 수 있다”라며 “이미 41%에 달하는 자영업자 DSR 평균이 외부 충격으로 45%를 넘어설 경우, 감당하기 어려운 부작용이 있을 것”이라고 지적했다.

이어 “미국과 유럽 역시 DSR 비율은 40% 이내로 엄격하게 제한하고 있는 상황에서 DSR을 손 본다면, 생애최초 주택구입자 등 일부 예외 등에 대해서만 소폭의 예외 적용이 가능할 것”이라고 전망했다.

한편, 새 정부의 주요 관심사로 떠오른 1기 신도시 재건축 문제에 대해서는 “현재 1기 신도시 단지들의 용적률을 보면 분당이 평균 186% 수준이고 산본과 평촌 등은 이미 평균 200%를 넘긴 상황이다. 이를 더 늘리면 쾌적한 도시라는 신도시의 실익이 없을 것”이라며 “이를 300% 이상 높이지 않으면 재건축 사업으로서 실익이 없고, 그 이상 높인다면 도시가 망가질 수 있다”고 경고했다.

또 새 정부의 부동산 정책에 대해 ‘조성원가 연동제’가 필요하다고 강조한 한 교수는 “국민이 원하는 주택안정을 위해서는 공공택지단가를 적절하게 설정해 제공할 필요성이 있다”라며 “조성원가 연동제를 통해 주택난 해소가 가능할 것”이라고 덧붙였다.

한 교수의 보다 자세한 의견은 오는 17일 오후 2시 서울 중구 대한상공회의소 의원회의실에서 개최하는 ‘헤럴드 부동산포럼 2022’에서 들을 수 있다.

osyoo@heraldcorp.com