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[뉴있저] 6·21 부동산 대책 실효성은?..'애그플레이션' 물가 더 오른다

YTN 입력 2022. 06. 22. 20:16 수정 2022. 06. 22. 22:03

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■ 진행 : 함형건 앵커

■ 출연 : 박정호 / 명지대 특임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

정부가 어제 첫 부동산 대책을 발표했죠. 주택 공급에 어떤 영향을 미칠지 살펴보고, 치솟는 농축산물 값에 따른 밥상 물가 상승도 짚어보겠습니다. '쇼 미 더 경제'에서 박정호 명지대 특임교수와 함께 자세히 얘기해보겠습니다. 어서 오세요. 어제 발표한 정부의 부동산 대책. 그동안 새 정부가 강조한 부분들이 공급을 중시하겠다. 그리고 시장 중심으로 가겠다, 이런 거였던 것 같은데 이런 관점에서 보면 어제 대책 어떻게 평가할 수 있을까요?

[박정호]

어제 대책은 새 정부가 지향했던 내용들이 고스란히 다 담겨져 있다고 보기는 어렵습니다. 그 이유가 있는데요. 첫 번째는 지난 정권에서 부동산 정책의 가장 핵심이라고 할 수 있는 게 임대차 3법이라고 할 수 있는 건데요. 그런데 이거는 말 그대로 법입니다. 그런데 그 법에 대한 근간을 다시 뒤흔들고 새로운 체계를 만들겠다는 게 현 정부의 기조였는데 이 법을 바꾸기 위해서는 국회의 동의가 필요합니다. 그런데 지금 같은 상황에서 국회의 동의절차를 거치기에는 시기적으로도 그렇고 수월하지 않거든요. 그래서 이번에 나온 대책이라는 것은 시행령, 즉 정부에서 할 수 있는 조정들만 계부조정들이 특히 들어가 있다. 이렇게 보시면 되겠습니다. 따라서 새 정부가 지향하는 대대적인 부동산에 대한 가치와 철학이 담겨져 있는 건 아니고요.

그다음 두 번째 공급을 대폭 늘리겠다는 내용들이 있어서 이번 발표를 되게 기대하셨는데 공급얘기가 아무것도 없어서 아마 많은 분들이 실망하셨을 겁니다. 그런데 이거는 사실 지금 상황에서는 공급 대책을 대대적으로 넣을 수 없는 상황입니다. 그 이유는 왜냐하면 물가 인상이 이렇게 고공행진을 하고 있는데 거기다가 물가를 더 추가적으로 올릴 수 있는 개발 이슈들을 여기저기 다 포함시킨다는 것은 지금 가장 큰 숙제인 물가 인상률 잡는다는 것에 맞지 않는 것이죠. 그러다 보니까 이번 대책은 이런 상황론적인 이유들로 인해서 만족스럽지는 않았어요.

[앵커]

알겠습니다. 좀 더 하나하나 살펴보죠. 임대차 3법 관련해서 말씀하신 대로 여소야대 상황이기 때문에 대폭적인 수술은 못 하고 큰 틀은 그대로 가져가는 것으로 했어요. 하지만 임대료를 5% 이내로 올리는 집 주인, 여기에 대해서 상생임대인이라고 정부가 불렀습니다. 여기에 대해서 혜택을 주는 그런 방안들이 포함됐죠?

[박정호]

맞습니다. 아마 이번에 급박하게 이렇게 부동산 대책이 나올 수밖에 없었던 이유는 8월달이 임대차 3법에 대해서 1차적으로 적용 시한이 만기된 매물들이 8월부터 나옵니다. 그러면 그동안 눌려왔던 전세, 월세 금액을 한꺼번에 대폭 올릴 수 있는 문제가 생기는 거 아니냐, 이런 우려가 조금 있었습니다. 바로 그래서 그런 우려를 잠재우기 위해서 조금 선도적으로 굉장히 급박하게 미봉책을 내놓은 건데요. 그중의 하나가 방금 말씀하셨던 상생임대인제도입니다.

간단히 말씀드리면 직전 계약에 비해서 5% 이내로 임대료를 올려준 사람은 착한 임대인이기 때문에 다양한 혜택을 주겠다는 것인데요. 그 혜택 중 하나가 바로 양도세, 비과세입니다. 그런데 양도세 비과세를 그동안 받기 위해서는 1가구 1주택으로 실거주 2년의 사실이 증빙되어야 하는데 그동안에는 또 상생임대인으로 지목되면 2년이 아니라 1년만 해도 된다, 이렇게 줄여줬어요. 그런데 이번에는 어떻게 했느냐 그것에 대한 전면적인 면제를 다 해버렸습니다. 그러니까 2년 거주니 뭐니 이런 걸 다 없애버린 것이에요.

그다음 더욱더 주목할 부분은 그동안 상생임대인제도를 적용받을 수 있는 사람은 1가구 1주택자에 한했었는데 이번에는 다주택자도 포함을 시켰고요. 그리고 그 다주택자가 주택 여러 채 가지고 있는 것 중 일부를 다 매각할 의사가 확인돼서 1가구 1주택으로 전환될 것으로 보여지는 사람들에게 바로 이 제도를 넓혀준다는 거니까 이건 쉽게 말씀드려서 전월세가 급등할 수 있는 여지가 있다는 8월에 뭔가 매물들을 안정적으로 내놓을 수 있게끔 만들어 준 것은 사실입니다.

그런데 이 과정에서 문제가 되는 게 우리가 그동안 양도세, 비과세 원칙이라는 건 다주택자들의 투기를 막겠다는 것인데 이것을 지금 완화했다는 것은 어떻게 보면 실거주도 하지 않으면서 주택을 추가적으로 사는 사람, 즉 갭 투자 하신 분들에게도 비과세 혜택을 주겠다는 얘기니까 갭 투자를 당분간 더 늘리게 만드는 거 아닌가 하는 우려가 있는 거죠.

[앵커]

지금 말씀하신 대로 그동안 공급이 안 됐기 때문에 그렇다고 이번에 구체적인 공급책을 발표하지 못했기 때문에 집을 가진 분들한테 일종의 유인책을 제시한 거죠. 집을 매매나 임대물건을 끌어내려고. 그 부분에 대해서는 일정 부분 효과가 있을 수도 있는 겁니까?

[박정호]

일정 부분 그래도 없는 것보다는 낫습니다마는 가장 중요한 것은 투기 세력을 잡재우려는 법의 원래 원칙에서는 조금 양보를 하고 지금 급한 불을 끄자는 내용인 것 같습니다.

[앵커]

반면에 갭투자를 좀 더 부추기려는 그런 부작용이 일어날 수도 있다 이렇게 보시는 거군요. 그런가 하면 세입자들의 부담을 덜어주는 방안도 대책이 있었죠?

[박정호]

다양한 내용들이 많이 나오기는 했습니다. 대표적으로 보증금과 대출한도를 늘려줬었고요. 보증금은 3억 원 이하에서 4억 5000만 원 이하로 수도권 기준으로 보증금 자체에 대한 대출한도를 크게 늘려줬고요. 그다음에 월세 세 공제 최대 공제율도 12%에서 15%로 늘려줬었고 전세 및 월세 보증금에 대해서 대출 원리금 상환의 소득공제 한도도 연 300만 원에서 400만 원으로 분명 늘려줬습니다. 이것은 급한 불을 꺼야 되는 많은 서민들에게는 해갈이 되는 것은 분명한 사실입니다.

그런데 문제는 또 역시 인상되고 혜택을 넓혀주는 그 폭인데요. 지금 사실 이렇게 물가 상승률이 높고 그리고 이렇게 다양한 여러 가지 실질적인 경기 침체 속에서 많은 사람들이 이 혜택만으로는 지금 주거환경에 대해서 충분한 지원을 받았다고 생각하지 못하시는 분들은 꽤 계실 거예요. 그런 걸 생각했었을 때는 조금 부족한 면은 있지만 그래도 다양한 카테고리로 지원책을 늘리려고 노력을 했던 것은 분명한 사실입니다.

[앵커]

분양가 상한제, 이것도 정부가 손보기로 했는데. 일단 분양가 인상폭을 최고 4%로 설정을 했어요. 어느 정도 수준이라고 보십니까?

[박정호]

나름대로 분양가 상한제의 최고 퍼센트지를 조정하고 그리고 분양가 상한제의 그동안 산식에서 누락됐던 것을 더 포함시키면서 많은 분들이 이거 분양가를 더 올리는 요인들 아니냐, 이렇게 우려들을 하시는 것 같습니다. 그런데 실질적으로 이번에 추가적으로 포함된 비용이라는 게 주거 이전비, 쉽게 얘기해서 이사비용이고요. 그다음에 명도소송비, 그다음에 총회 운영비 등 실질적으로 뭔가 이렇게 분양가를 결정하는 과정에서 논의되는 여러 가지 실비용들이 포함되어 있기 때문에 사실은 이런 비용들이 다 포함되어야 하는 것은 합리적인 내용인 건 맞습니다. 그래서 이런 것들이 그동안 누락돼 있었는데 들어갔다는 건 분명히 합리적인 내용인데요.

문제는 그러면 그동안 이 당연히 포함되어야 할 금액들이 왜 누락됐느냐가 중요한 건데요. 그 이유는 사실 저러한 금액들은 일정 부분 조작이라고 표현하기는 그렇습니다마는 움직임을 자기가 마음대로 결정할 수가 있는 부분들이 많은 거예요. 예를 들어 이사비용이라는 것도 어떤 형태로 이사하느냐에 따라서 금액이 천차만별이 되어 있는 거고요.

총회를 운영한다고 했었을 때도 운영 횟수라든가 운영 방식에 따라서 금액이 달라지잖아요. 우리가 누군가에게 뭔가를 보상한다고 했었을 때는 그 금액이 통제가 불가능해서 객관적으로 산출되는 것들을 포함시켜야지만 법적인 시시비비의 논란이 없습니다.

그런데 이번에는 분명 합리적으로 들어가야 할 금액이기는 한데 이걸 아주 세부적인 기준과 상관없이 이렇게 이런 거 포함시키겠습니다라고 했을 때는 합리적인 법의 변경이었지만 추후 분명 논란의 여지가 있는 사례들이 많이 나올 수는 있습니다.

[앵커]

계산 과정에서 논란의 여지가 있다. 그리고 일단 4%라는 수준은 예상했던 그 수준이십니까?

[박정호]

업계에서도 많이 예상했고요. 정부에서도 그런 관련된 논의들이 있었습니다.

[앵커]

알겠습니다. 지금 한국은행이 올해 물가전망치를 한 달 만에 다시 올렸죠. 4.7%를 더 웃돌 수도 있다, 이렇게 얘기했는데. 지금 여러 가지 요인이 있겠습니다마는 그중의 하나로 중요하게 꼽히는 것이 곡물 가격, 이른바 애그플레이션 인상이라고 합니다마는 이게 상당히 예상보다 심각한 것 같습니다.

[박정호]

맞습니다. 많은 분들이 지금 가장 급등한 품목이 석유류이기 때문에 유가에 대해서 관심이 집중되어 있는 건 사실입니다.

하지만 유가보다도 더더욱 국제적인 수급에 있어서 어려움을 끼칠 수 있는 것은 사실은 곡물입니다. 이렇게 보시면 될 것 같은데요. 석유를 생산하는 많은 산유국들이 석유를 생산하는 이유는 첫째는 수출입니다. 그래서 석유 생산량의 거의 90% 이상이 전부 수출이 되는데요.

그런데 곡물은 다릅니다. 세계 5대 곡물 생산국이 전 세계 곡물을 생산하는 비중은 4분의 3정도를 생산하는데요. 그런데 그렇게 일정 5개 국가가 전 세계 메이저 곡물의 4분의 3을 생산하는데 그들 국가가 정작 수출하는 비중은 20% 수준밖에 안 돼요.

곡물마다 좀 차이는 있습니다마는. 그 얘기는 무슨 얘기냐, 대부분의 곡물들은 자기가 소비하기 위해서 재배하고 일정 부분 남는 것이거나 일정 부분 재배하다가 추가로 생산되는 부분들을 해외에 수출하는 경로가 일반적이라는 겁니다.

그런데 지금 어떤 일이 생겼느냐. 러시아, 우크라이나 두 세계적인 곡창지대가 실질적으로 곡창지대 역할을 못하고 있는 게 하나 있고요.

그리고 올해도 역시나 이상기후 현상으로 인도를 비롯해서 세계적인 곡물 수출 지역에서 생산량이 급감할 것으로 보여지고 있습니다. 그러다 보면 어떤 일이 생기냐면 자국에서 필요한 곡물을 제대로 수급받기 어려워지는 나라들이 곡물 수출을 그냥 금지해 버립니다.

그렇게 됐을 때 이건 유가보다도 훨씬 더 물가 상승의 압박 요인으로 곡물이 작용하게 되기 때문에 한국은행에서도 애그플레이션이라는 별도의 보고서와 함께 이 부분에 주목하고 있는 상황이죠.

[앵커]

지금 구체적으로 보면 여러 가지 물가를 끌어올리는 어떤 곡물이냐 보면 밀이라든가 옥수수라든가 그리고 또 팜유라든가 사료, 이런 것들이에요.

이게 사실 우리나라 입장에서 보면 그동안 싸기 때문에 국내 작업을 안 하고 주로 수입 쪽으로 돌리던 그런 것들인데 외국에서 가격이 이만큼 올라가고 이러니까 외국의 가격이 상승하니까 바로 우리의 밥상물가라든가 외식 가격이라든가 이게 치솟는 그런 현상인 거죠?

[박정호]

맞습니다. 실질적으로 방금 말씀주셨던 이런 작물들의 경우에는 우리나라 자급률이 채 3%가 넘는 작물들이 별로 없습니다.

그러다 보니까 우리나라 식 문화에서는 밀가루라든가 옥수수 등이 특히 포함되어 있는 것들이 많은 있는데 이런 것들을 전량 수입해야 되는 상황에서 수입이 단절됐을 때 전방위적인 물가상승 압박요인으로 작용할 것으로 보여지고요.

특히 곡물 같은 경우는 올해 파종을 못한 상황에서, 우크라이나와 러시아가요. 이 효과는 당연히 내년까지 이어지는 겁니다.

그러다 보니까 한국은행을 비롯해서 국제기구에서도 곡물가격의 상승 추이는 올해가 아니라 내년까지로 연달아 보고 있는 상황이고요. 그러다 보니까 이게 대책이 더 시급하게 필요한 상황입니다.

[앵커]

우리가 물가 상승을 좀 더 길게 보고 대비할 수밖에 없는 상황인데 거기에 더해서 우리나라 기준금리가 당장 다음 달부터 미국과 역전될지도 모른다 이런 걱정이 크지 않습니까?

그러면 일단 바로 다음 달에 이른바 빅 스텝 0.5%포인트 이상으로 한국은행이 금리를 올릴 가능성도 있다고 보시는지 어떻게 전망하시는지요.

[박정호]

저는 있다고 보고 있습니다. 우리나라에서는 이런 빅 스텝으로 금리를 올린 것이 제 기억으로는 없다고 생각하는데요.

이렇게 금리를 올려야 하는 이유는 일단 금리 역전현상이라는 것이 물론 그렇기 때문에 우리나라 같은 체질을 가진 곳에서 대거 외화 자금이 나가지는 않습니다. 그럼에도 불구하고 그게 정상적인 상황은 아니거든요. 그렇기 때문에 그것을 계속 둘 필요는 전혀 없는 거고요.

또 한 가지는 연준이 추가적으로 또 한 번 금리를 올릴 것으로 보여져요. 그렇다면 한번 더 올렸을 때 지금 금리를 계속 놔두었을 때는 역전의 폭이 너무 크거든요.

따라서 그런 것들까지 감안했을 때 우리나라에서도 당연히 빅 스텝 수준에 준하는 금리 인상을 바로 할 것으로 보여지고 있습니다.

[앵커]

물가는 오르고 금리도 오르고 여러 가지로 좀 더 팍팍해질 것 같습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다.

박정호 명지대 특임교수와 함께했습니다. 고맙습니다.

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