"이번에는 전세 확 올려 받아도 되네요"..분주한 '예비 상생임대인'?[부동산360]

6·21 부동산 대책 두고 현장에서는 혼란 계속
"상생임대인 인정 못 받으니 전세라도 올려받아야"
전문가 "갭투자 땐 기존 임대차 만기일 살펴야"

[헤럴드경제=유오상 기자] 정부가 전셋값을 5% 이내로 인상하는 ‘상생 임대인’에 대해 오는 2024년까지 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 되도록 하는 내용의 ‘6·21 부동산 대책’을 발표하며 임대인들의 자산 관리 문의가 크게 늘었다.

특히 ‘상생 임대인’이 되기 위한 직전 임대차 계약의 기준이 복잡해 일부 임대인은 “직전 임대차 계약 인정을 못 받을 바에는 차라리 전세 가격을 크게 올려 받는 편이 낫다”는 반응도 보이고 있는 상황이다.

▶“나도 상생임대인 될 수 있나” 혼란스러운 집주인들

서울에 보유 중인 주택을 전세 임대 중인 이모(61·여) 씨는 최근 한 세무사를 찾아 새 임차인에게 전세 가격을 올려 받아도 되는지를 문의했다. 지난해 기존 전세 계약을 승계해 주택을 구입했는데, 이번에 세입자를 새로 구하게 되면서 자신이 ‘상생 임대인’이 될 수 있는지 궁금했기 때문이다.

그러나 이 씨의 기대와 달리 승계 받은 전세 계약은 상생 임대인이 되기 위한 ‘직전 임대차 계약’에 해당하지 않는다는 설명을 들었고, 이 씨는 2억원 이상 오른 주변 시세대로 전세 가격을 올려 물건을 내놓기로 했다.

그는 “어차피 직전 계약으로 인정받지 못하는데, 이번이 사실상 마지막 전세 인상 기회가 아닌가 싶다”라며 “세무사로부터 2024년에 전세 가격을 5% 이내로 올려 상생 임대차 계약만 하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다고 하니 지금은 일단 올려 받는 게 맞는 것 같다”라고 설명했다.

반면, 지난해 임대차 계약을 승계 받아 주택을 구입한 장모(34) 씨는 상생 임대인이 될 수 없을 것이라는 상담을 받고 고민에 빠졌다. 승계 받은 임대차 계약 기간이 내년 10월까지인데, 승계 받은 계약은 직전 임대차 계약으로 인정받지 못해 상생 임대차 계약을 오는 2025년에야 체결할 수 있기 때문이다.

장 씨는 “지금 정부 발표안대로면 나는 2023년에 직전 계약, 2025년에 상생 임대차 계약을 할 수 있는데, 상생임대차 계약 기한이 2024년까지이기 때문에 나는 무슨 수를 쓰더라도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없다”라며 “차라리 직접 들어가 실거주 요건을 채우거나 어떻게든 내년에 임차인을 바꿔 전세금을 올려 받을 생각”이라고 했다.

이들 사례처럼 복잡한 상생 임대인 조건 탓에 최근에는 인근 공인 대표들까지 집주인들의 문의에 대답하기 위해 공부에 나선 상황이다. 서울 광진구의 한 공인 대표는 “발표 직후부터 ‘정해진 임대차 계약을 돈을 주고 줄여야 하느냐’는 문의부터 ‘이번에는 전세 계약금을 올려 받아도 되느냐’는 질문이 쏟아져 저부터 공부하고 있다”라고 말했다.

▶전문가 “다주택자, 내년 5월9일까지 정리할 주택 정해야…1주택 고가라면 상생임대 활용”

지혜진 KB 국민은행 스타자문단 변호사는 이번 정부의 ‘6·21 부동산 대책’을 두고 “갖고 있는 1주택이 고가이거나 조정대상지역 주택일 경우에는 상생임대인 제도를 활용할 때 실익이 있을 것”이라고 설명했다. 이른바 ‘갭투자’를 고민 중인 투자자에 대해서도 “기존 임대차 만기를 확인해야 상생임대인 혜택을 받을 수 있다”고 조언했다.

그는 상생임대인 제도를 활용하려는 다주택자에 대해 “우선 양도세 중과 유예 기간인 오는 2023년 5월 9일 이전에 정리할 주택들을 정하여 매도 여부를 결정해야 한다”고 설명했다. 상생임대주택 제도 자체가 양도 시점에 1주택일 경우에만 적용되기 때문이다.

지 변호사는 “남기고자 하는 최후의 1주택이 고가주택이거나 2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역 주택이고, 양도세 비과세 조건인 ‘2년 실거주’를 채우지도 못하고 앞으로도 채우기 힘들 경우에는 상생임대주택제도를 활용할 실익이 있다”고 설명했다.

또 “갭투자를 통한 신규 주택 매수를 고려하고 있다면 기존 임대차 계약의 만기가 오는 12월 31일 이전이어야 한다”고 했다. 그는 “그래야 주택 취득 이후에 체결한 임대차 계약을 직전 계약으로 해서 5% 이하로 전세 가격이 인상된 갱신 계약 체결이 가능하고, 양도세 특례 적용을 받을 수 있어 주택 구입시 이를 고려해야 한다”고 덧붙였다.

osyoo@heraldcorp.com