"세입자 동의 없인 전세 낀 집 맘대로 못 산다".. 비상 걸린 '갭투자'

정부 세입자 보호 우선 유권해석
토지거래허가구역 갭투자 주택은 거래 더 힘들 듯

전세를 끼고 있는 '갭투자 아파트' 매매에 비상이 걸렸다. 세입자를 보호하는 새 주택임대차보호법 시행 영향으로 세입자의 의사를 확인하지 않고는 이전처럼 자유로운 매매가 어려워졌기 때문이다. 정부는 집주인이 세입자와 전월세 계약만료를 사전에 합의했다면, 이후에 맺은 매매계약은 계약갱신청구권보다 우선하겠다고 설명했다.

11일 정부 설명자료에 따르면, 국토교통부와 법무부는 최근 전세 낀 주택을 실거주 목적으로 매수했더라도, 기존 임차인이 그에 앞서 계약갱신청구권을 행사했다면 이를 거절할 수 없다는 유권해석을 내렸다. 새 집주인이 본인 집에 들어가 살려면 길게는 2년 반(계약갱신청구 기간 최장 6개월+전월세계약 기간 2년)까지 기다려야 할 수도 있는 것이다.

앞으로 전세 낀 주택은 매수 시 주의해야 한다. 새 임대차보호법에 따르면 세입자는 전월세 계약 만료 1~6개월 전(12월 10일부터는 2~6개월)에 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 만일 주택 매수자가 그 사이 소유권이전등기를 완료하지 않았다면, 언제든 2년 연장을 요구할 수 있는 것이다. 이는 계약갱신청구권 거절 사유에 해당하지 않아, 새 집주인은 이를 받아들여야 한다.

토지거래허가구역 내 갭투자 주택은 매매 힘들 듯

당장 갭투자한 집주인은 발등에 불이 떨어졌다. 특히 지난 6월부터 1년간 토지거래허가구역으로 묶인 서울 강남구 삼성ㆍ청담ㆍ대치동 및 송파구 잠실동은 더 당혹스럽다. 이 지역에선 제한기간 내에 주택을 매수하면 2년간 집주인이 의무적으로 거주해야 한다.

대치동 은마아파트 인근 공인중개사무소의 A씨는 "올해 말 임대차 계약 만기를 앞둔 집주인이 개인사정으로 주택을 팔려고 해도, 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 매매가 불가능하다"며 "앞으로 이러한 문제가 계속 발생할 것 같다"고 귀띔했다.

이 경우 매매는 불가능할 전망이다. 국토부 관계자는 "토지거래허가구역 내 주택을 매수하면 2년 실거주를 해야 한다"며 "전세를 낀 상태에서는 주택을 매수하지 못한다"고 원론적인 설명을 내놓았다. 다만 정부는 이에 대해 아직 명확한 유권해석까지 내리지는 못했다.

"세입자가 계약갱신청구권 행사하겠다고 번복해도 받아들이지 않을 것"

정부는 이런 유권해석에 대한 집주인 반발이 커지자 진화에 나섰다. 세입자가 계약갱신청구권을 사용하지 않겠다고 임대인에게 밝혔다면, 그 이후 매매계약을 맺은 새 집주인은 실거주가 가능하다는 것이다.

국토부 관계자는 "임대차 종료와 관련한 계약자간 논의 경과 및 매매계약 체결 여부 등을 고려해 세입자의 계약갱신이 부당하다는 사정이 인정되면 집주인에게 갱신거절 사유가 있는 것으로 판단될 수 있을 것"이라고 밝혔다.

하지만 이 때도 분쟁 소지는 남아있다. 세입자가 말을 바꿔도 되기 때문이다. 정부가 지난달 내놓은 주택임대차보호법 해설집에 따르면, 세입자가 임차주택에서 나가기로 사전에 집주인과 합의했으나, 계약만료 1~6개월 전에 이를 번복해도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 계약만료를 코앞에 두고도 새 임차주택을 구하지 못한 세입자를 보호하겠다는 취지다.

다만 정부는 이 경우에도 세입자의 의사를 믿고 맺은 매매계약은 보호하겠다고 설명했다. 국토부 관계자는 "계약갱신청구권을 사용하지 않겠다는 세입자를 믿고 거래계약을 맺었다면, 매매계약을 계약갱신청구권에 앞서 보호하겠다는 의미"라고 설명했다.

강진구 기자 realnine@hankookilbo.com

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