'똘똘한 여러 채' 시대 열린다..필수 절세전략 세 가지 [집코노미TV]

[집터뷰 3.0] 제네시스박(박민수 더스마트컴퍼니 대표)
윤석열 표 부동산세제 완화..필수 절세전략 세 가지

▶서기열 기자
참 그리고 취득세 개편도 예고가 됐잖아요. 생애 첫 주택의 취득세 감면을 확대하고 다주택자 중과를 완화한다 이런 내용들이 담겨져 있는데 수요자들한테 어떤 영향을 줄 수 있을 걸로 보세요? 거래 활성화가 될까요?

▷박민수 대표
좋다고 보죠. 저는 개인적으로 왜냐하면 일단 무주택자분들이 이제 생애 최초 주택 하는 것도 일부분 좀 영향이 있을 것 같고. 그런데 그렇게 크지 않을 거예요. 그런데 다주택자들 입장에서 어느 정도 좀 인센티브가 만약에 생겨버리면은 고기도 먹어본 사람이 맛을 안다고 내가 0에서 1로 가려는 사람보다 한 2주택 있는 사람들이 오히려 두 채 팔아버리고 똘똘한 하나로 가는 경우 이게 더 좋을 수도 있어요.

그리고 이거는 그냥 어디까지나 제 개인적인 가정인데 네 만약에 전반적인 세제를 다 내려버린다 그러면 저는 이 똘똘한 한채 패러다임이 트렌드가 저는 바뀐다고 봐요. 굳이 왜 내가 하나만 가지고 있어?

▶서기열 기자
그러면 똘똘한 여러 채? 만약 이 다주택자에 대한 규제가 굉장히 그동안 핵심이었는데 이거를 많이 다주택자에 대한 규제를 많이 풀게 되면 그럼 굳이 내가 한 채만 갖고 있어야 할 이유가 없는 거죠. 좋은 집을 여러 채 갖고 있으면 더..

▷박민수 대표
부담할 수 있는 수준 내에서 보유세를 그냥 내는 거죠. 왜냐하면 주택 수에 따른 중과세율이 없어져 버리니까 장기적으로는. 그리고 재산세하고 종부세도 통합이 될 수 있잖아요.

▶서기열 기자
그렇죠. 지금 그 얘기를 하고 있죠.

▷박민수 대표
굳이 내가 나는 소득 수준도 나름 높고 그러는데 이것저것. 더 쉽게 말하면 하나만 사라는 거랑 난 능력이 되니까 나 하나씩 다 사고 싶어 이런 거 했을 때 이렇게 돼버릴 수 있다는 거죠.

저는 계속해서 말씀을 드리는데 주택 임대사업자를 좀 말씀을 드리고 싶거든요. 왜 그러냐면 이 주택임대 사업자가 중간에 좀 많이 바뀌기도 하고 좀 소급 이슈도 있고 해가지고 굉장히 많이 속상하셨을 거예요. 저는 그걸 너무 잘 알아요. 왜냐하면 제가 주택임대 사업자를 하고 있기 때문에. 그래서 온몸으로 잘 알고 있는 반면에 좋은 점도 많이 있어요. 저는 이걸 통해서 자산을 또 많이 늘렸었거든요. 그래서 만약에 이번에 또 개정된 내용이 나온다면 혹시 나는 좀 이런 쪽으로 사업을 좀 제대로 해보고 싶다. 그러신 분들은 또 하나의 기회가 될 수도 있습니다.

▶서기열 기자
또 그런 부분들에 대해서 계속 관심을 가지고 지켜보면서 어떻게 바뀔지를 좀 유의 깊게 봐야 되겠네요. 저희 집코노미를 열심히 보시면.

▷박민수 대표
구독하고 알림 설정하시면 도움되는 정보 받을 수 있습니다.

▶서기열 기자
그렇습니다. 그래서 결국에는 이런 다양한 세제 변화에서 쭉 한번 얘기를 해주셨어요. 근데 지금 우리 구독자분들 지금 여기 시청하신 분들이 가장 관심 있는 부분은 그래 오케이 이렇게 세제도 바뀌는데 그러면 절세전략 어떻게 가야 될 것이냐?

▷박민수 대표
그렇죠 이게 이제 메인이잖아요. 그런데 이제 저도 수많은 강의를 하고 우리 수강생들 이렇게 상담도 하고 질문 받고 많이 하는데 세금이 어려운 게 뭔지 아세요.

▶서기열 기자
케이스 바이 케이스(case by case)?

▷박민수 대표
케이스가 다 달라요. 그래서 제가 해보니까 저도 우리 수강생들 보고 제 케이스도 보고 이렇게 해보니까 두 가지가 있는 것 같아요. 첫 번째는 주택 수에 따라서 여러분들이 좀 구분하시는 게 좋아요. 주택 수에 따라서. 그리고 두 번째는 지금 좀 써먹을 수 있는 약간 특별한 케이스가 있거든요. 그래서 이 두 개에 대해서 제가 좀 말씀을 드려볼게요.

▶서기열 기자
알겠습니다. 두 가지입니다.

▷박민수 대표
네, 근데 이게 제대로 하면 또 진짜 오래 걸리는 건데 압축해서 네 집코노미 출연 기념, 압축해서 말씀드릴게요. 일단 주택 수에 대해서 제가 설명드릴 건데 무주택에서 이제 1로 가시려는 분들이 있죠. 0에서 1로 가시려는 분들. 이분들은요 다 필요 없어요. 그냥 공동명의 하시면 돼요.

▶서기열 기자
공동명의.

▷박민수 대표
공동명의하시면 거의 99% 해결이 끝난다 일단 취득세 재산세는 단독이든 공동명의 똑같습니다. 그리고 양도세는 무조건 유리해요. 양도세는 소득금액을 분산시켜 버리니까. 그럼 마지막 남은 하나가 종부세인데 종부세는 얼마 전에 바뀌어가지고.

▶서기열 기자
올라갔죠 금액이.

▷박민수 대표
금액도 올라갔고 1주택 공동명의면 단독으로 하는 거랑 공동으로 하는 거랑 선택을 할 수 있어요. 무조건 유리해요.

▶서기열 기자
선택까지 할 수 있는.

▷박민수 대표
무조건 유리해요. 그러면 100% 아니냐. 아니요. 99%야. 그럼 1%가 뭐냐 이런 게 있어요. 예를 들어서 우리는 처음부터 곧바로 한강 주변으로 간다. 그래서 곧바로 30억 가는 거예요. 이제 곧바로 30억을 딱 갔는데 이 부부 공동명의하니까 15억, 15억이잖아요. 그런데 이제 남자든 여자든 그 배우자가 얼마나 이제 사랑스럽겠어요? 30억을 다 내주는 거죠.

▶서기열 기자
한 명이?

▷박민수 대표
무슨 문제가 생기죠? 증여 이슈가 생기죠. 사랑하는 건 좋은데..

▶서기열 기자
그럴 수 있죠. 각자 15억씩 낼 수 있는 상황이 많지 않으니까.

▷박민수 대표
그렇죠. 그래서 지분에 따라서 50 : 50으로 하는 건 좋은데 6억에 대해서만 공제가 되잖아요. 그럼 15억이니까 6억 빼면 9억이잖아요. 이론상으로는 9억 초과분에 대해서 증여세 나오는 게 맞죠. 그게 부담 되신다면은 6억에 한해서 지분을 좀 낮추셔야 돼요.

▶서기열 기자
아니면 6억까지만. 1주택자 갈아타기는요?

그러면 1주택자. 그렇죠 1주택자이신 분들은 갈아타기 하셔야 되잖아요.

▷박민수 대표
비슷한 입지라면 조금이라도 신축으로 가는 게 좋고요. 만약에 나는 신축 구축 상관없이 입지 자체를 아예 바꿔버리고 싶다. 그러시는 분들은 좀 좋은 데로 그냥 가버리면 돼요.

그래서 1주택자이신 분들은 그렇게 가시면 될 것 같고. 나도 수지에서 살고 싶은 수지에서 살고 좀 더 강남권 가고 싶은데 곧바로 가려면 조금 힘든 경우 대부분 계시잖아요. 그때는 어쩔 수 없이 몇 번 퐁당퐁당을 해야 돼요 그때 써먹을 수 있는 게 원 플러스 원 전략이다. 재건축 원플러스 원이 아니고 내가 주택을 하나 가지고 있어요. 이때 분양권을 사버려요.

▶서기열 기자
분양권.

▷박민수 대표
왜 분양권을 사면 좋냐면 지금 21년 1월 1일 넘었잖아요. 이때 분양권을 사면 지역에 상관없이 기존 주택을 3년 안에 팔아버리면 돼요. 그럼 비과세가 나와버리니까 그리고 만약에 분양권 같은 경우는 보통 3년 넘기는 경우가 많이 없는데 이게 3년을 넘겨버리면 준공되고 나서 내가 들어가서 살면 되고 준공되기 전 그 혹은 준공된지 2년 안에만 또 팔면 전에 주택이 비과세가 되거든요. 그러니까 시간을 벌 수가 있어요. 그래서 그런 것도 한번 고려해 보시는 게 좋을 것 같아요.

그리고 이제 여러분들이 많이 아시는 게 이제 일시적 2주택 비과세겠죠. 1번에서 이제 2번 가는데 보통은 1번 팔면서 동시에 2번 가잖아요. 이 경우에는 일시적 2주택 아니 예요. 그러니까 1번을 팔고 내가 2번을 동시에 샀잖아요. 우리가 말하는 일시적 2주택 비과세는 1번이 있는데 2번을 사서 두 개가 있는 거죠. 근데 1번을 팔고 동시에 2번을 샀다. 그러면 일시적 2주택 비과세가 아니에요. 그냥 3년 안에만 사면 그냥 팔고 여기서..

▶서기열 기자
옮겨가는 거죠.

▷박민수 대표
그래서 너무 겁먹지 않으셔도 된다. 그래서 1주택자이신 분들은 이제 그게 어디로 갈아탈 거냐.

▶서기열 기자
그걸 더 고민해야 된다.

▷박민수 대표
그리고 이제 아까 말씀드린 대출에서 생애 최초 늘리고 다주택을 늘렸는데 여기서 한 가지 보도자료는 없는데 한 가지 좀 희망적으로 말씀드릴 수 있는 게 이렇게 풀어준다면 생애 최초의 버금가게 1주택 갈아타는 사람들도 좀 열어줘야 되지 않냐?

▶서기열 기자
그렇죠. 보통 그 얘기도 많이 했죠.

▷박민수 대표
그렇게 된다면 그게 되는지 안 되는지도 잘 보셔야 돼요. 그게 만약에 열린다 그러면 갈아타기 훨씬 수월해지는 거죠.

이제 2주택 어떻게 해요? 저는 2주택하고 3주택 구분해야 한다고 생각해요.

▶서기열 기자
무조건 2주택부터 다주택이 아니다?

▷박민수 대표
원래는 다주택인데 우리가 현실적으로는 2주택하고 3주택이 좀 다르거든요. 왜 그러냐면 2주택이신 분들은 내가 혹시 일시적 2주택 비과세가 되는지를 봐야 돼요. 본인이 되는데 안 되는 줄 알고 있는 분들이 있어요. 예를 들어서 내가..

▶서기열 기자
비과세 요건을 확실하게 잘 파악을 하자!

▷박민수 대표
그렇죠. 예를 들어서 아까 21년 1월 1일 이후 분양권인데 그 전에 취득한 분양권은 또 셈법이 다르거든요. 분양권 취득했을 때 한 번이라도 비조정이 끼어 있으면 또 3년 안에 팔면 돼요. 막 그런 거 놓칠 수 있단 말이에요. 그러니까 지금도 되는지를 한번 보셔서 일시적 2주택 비과세가 되는지 보시고. 그리고 특히 우리 집코노미에 절세병법 있잖아요. 이승현 회계사님하고 김성일 회계사님 많이 잘 알려주시니까 거기 나온 거 보시면 될 것 같아요.

▶서기열 기자
바이블이죠.

▷박민수 대표
그러니까 저도 두 분 도움 많이 받았어요. 그렇게 하시면 되고 그리고 이제 2주택인데 예를 들어 비과세가 깨졌어.

▶서기열 기자
더 이상 받을 수 없어요?

▷박민수 대표
그쵸. 이걸 또 중간에 피할 수 있는 방법이 있어요. 내가 조정, 조정이란 말이에요. 조정, 조정이란 말이에요. 조정, 조정인데 A를 20년 3월에 취득을 해요. B를 21년 2월에 취득을 해요. 1년 후가 아니니까 비과세가 깨져버렸잖아요. 이럴 때 나중 주택 B를 사고 나서 3년 안에만 A를 팔아버리면 A가 중과가 안 들어가요. 조정인데. 이게 1167의 102항 8호로 있는 거예요. 그러면 이거 3년 이내에 팔면 이거 중과 안 들어가요

▶서기열 기자
그렇군요.

▷박민수 대표
얘는 유예기간도 없어요. 지금 해도 돼요. 근데 사람들이 계속해서 기다리고 있죠. 왜 기다릴까? 나는 이거 그냥 써먹으면 되는데 그 이걸 좀 응용을 해볼까요? 요즘 말로 48 48 혹시 알아요? 사고 팔고, 사고 팔고.

▶서기열 기자
저는 저는 처음 들어요. 사실 제가 좀 줄임말이 좀 약합니다.

▷박민수 대표
저도 좀 그러기는 한데요. 워낙 많이 쓰시길래. 그래서 이제 사고 팔고, 사고 팔고 이렇게 할 수 있어요. 이렇게 해서 굴리시는 분도 있어요. 왜냐하면 자금이 없을 때는 어떻게든 굴려야 되니까. 세금 내고서라도 남으면 그래서 이런 분도 방법을 써먹을 수 있다. 그러면 내가 2주택인데 좀 뭔가 고만고만하게 뭐가 마음에 안 들을 수 있잖아요. 그러면 이런 식으로 일반 과세로 다 팔아버리는 거예요. 중과 안 들어가잖아요. 그래서 거기서 나온 걸 뭉쳐서 좋은 걸로 이사 간다. 충분히 할 수 있잖아요.

▶서기열 기자
좋네요. 좋은 방법이네요.

▷박민수 대표
이제 마지막 남은 누구죠? 3주택 이상. 제일 답답한 사람들 저 포함해서 제일 답답한 사람들이죠.

▶서기열 기자
너무 많이 막혀 있었잖아요 그동안.

▷박민수 대표
3주택 이상자이신 분들은 처음에 뭐부터 봐야 되냐면 보유세부터 봐야 돼요. 보유세. 그리고 이 보유세에 재산세 종부세 플러스 보유세는 아닌데 주택 임대소득 봐야 돼요. 이거 매년 5월 올해 지금 5월이잖아요. 종합소득 신고해야 되잖아요. 그래서 이 세 가지를 잘 보셔서 내가 버틸 수 있냐 없냐 이거 따지셔야 돼요.

▶서기열 기자
올해 내가 과연 이거를 지금 3주택 이상 갖고 있으면서 가져가게 됐을 때 받아야 되는 세금적인 부담을 내가 버틸 수 있을 것인가를 분명히 따져봐야 된다.

▷박민수 대표
그 외에 이제 지금 당장 할 수 있는 뭔가 또 다른 종목별 절세법이 있다고 그랬잖아요. 그중에 하나가 이제 부담부증여입니다.

▶서기열 기자
아까 아까 잠깐 언급하셨죠.

▷박민수 대표
말씀드렸던 부담부증여 혹시 안 보셨으면 여기 영상을 보셔야 될 것 같아요. 아마 링크로 나갈 거예요. 어쨌든 부담부 중에 아까 말씀드렸는데 거기에 하나가 더 있어요. 

▶서기열 기자
또다른 팁이 또 있으시군요.

▷박민수 대표
이거는 제가 봤을 때 괜찮은 것 같아요. 최근에 나온 예규가 하나 있는데 아마 여기 자료가 나갈 겁니다. 양도 기획재정부 조세법령운영과 340. 이 번호를 좀 알아야 되는데 4월1일 이제 한 달 됐는데 이게 따끈따끈.

▶서기열 기자
그렇네요. 최근 완전 따끈한 뉴스네요.

▷박민수 대표
우리가 다가구는 주택 수가 몇 개죠?

▶서기열 기자
다가구는 여러 개죠.

▷박민수 대표
그렇죠. 다가구를 저도 안 지 얼마 안 됐는데 다가구는 원래 주택 수가 여러 개예요. 근데 통으로 넘길 때만 예외적으로 하나로 본다는.

▶서기열 기자
하나로 보는 경우도 있다.

▷박민수 대표
예외예요. 그런데 이제 뭐 저도 예전에는 그냥 한 채 아니야 이렇게 생각을 했었는데 다가구는 다세대처럼 각 호실마다 봐야 하는 게 맞고. 예외적으로 통으로 매도할 때는 1주택으로 봐서 볼 수 있고. 그에 따라서 비과세도 가능하고 그렇다는 거죠.

자 근데 이게 뭐가 문제가 되냐면 부담부증여가 문제가 돼요. 우리 아까 부담 중에서 일부는 증여, 일부 양도라고 그랬잖아요. 그런데 이 양도에 있어서 1주택이면 비과세를 받을 수 있다고 그랬잖아요. 그러면 다가구도 비과세가 될 수 있지 않을까 생각할 수 있죠. 1주택으로 봐서. 그런데 원칙이 다주택이기 때문에 주택 수를 여러 개로 봐서 비과세가 안 돼 버려요.

그랬는데 4월달에 예규가 하나 나왔어요. 부담부증여 하는 다가구 주택을 하나의 매매 단위로 매도했을 때 이때 하나로 봐서 154조 1항 소득세법. 그러니까 1세대 1주택 비과세 적용 가능하다. 그러면은 기존에 혹시 아니면 앞으로 다가구주택 부담부증여로 넘겨버리겠다. 근데 양도세 부분을 비과세를 받고 싶다 그러면 이거를 좀 가져가셔가지고 세무 상담을 꼭 받으세요.

근데 난 이미 해가지고 세금 다 냈는데요. 제 주변 세무사님한테 여쭤보니까 한번 경정청구 해 보자 이런 얘기하세요.

▶서기열 기자
아, 그럼 다시 재산정해 볼 수도 있는 상황이 되는군요.

▷박민수 대표
그러면 만약에 해서 세금 돌려받으면 얼마 좋아요.

▶서기열 기자
밑져야 본전이니 좀 해보는 거죠.

▷박민수 대표
그러면 댓글 꼭 다시고 집코노미에.

▶서기열 기자
덕분에 얼마 받았습니다. 환급받았습니다.

▷박민수 대표
사실 이게 진짜 무슨 뭐 여러분들이 뭐 좋아요. 구독도 물론 좋지만 되게 보람되는 일 아닐까요. 이게 뭐 언론사도 마찬가지고 저도 마찬가지 정보를 알려줘가지고 하는 거니까.

▶서기열 기자
정말 오늘 쫙 달려왔는데요. 윤석열 정부 지금 부동산 세제 정상화 굉장히 강조하고 있습니다. 이 부분에 대해서 오늘 제네시스박, 박민수 대표님과 함께 다양한 이야기 나눠봤습니다. 절세 전략. 여러분들 많이 도움이 되었기를 기대합니다. 감사합니다.

▷박민수 대표
네 고맙습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 부국장 진행 서기열 기자
촬영 정준영 PD 편집 이재형 PD 제작 한국경제신문 한경닷컴 한경디지털랩

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