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15억 집 증여세, 자녀 2명에 쪼개서 넘기면 1억1640만원 절감

노경목 입력 2021. 11. 14. 16:39 수정 2021. 11. 22. 19:10

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아파트 가격이 뛰면서 자식들에게 증여할 때 따르는 부담도 커지고 있다.

시가 15억원의 서울 아파트를 자녀 한 명에게 증여할 때 증여세는 4억740만원에 이른다.

1인당 증여세는 1억4550만원으로 두 사람의 증여세를 모두 합해도 2억9100만원으로 한 명에게 증여할 때와 비교해 1억1640만원 적다.

자녀의 기존 소유 주택과 증여 주택 지분의 가치가 모두 공시가격 기준 6억원 이상이라면 종부세 부담 역시 불어날 수 있다.

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아파트 증여세 아끼려면..
분산 증여 받는 가족
많을수록 공제금 늘어
자녀 한 명에 주면
4억740만원 내지만
2명에 나눠주면
1인당 1억4550만원
합해도 2억9100만원
사진=연합뉴스


아파트 가격이 뛰면서 자식들에게 증여할 때 따르는 부담도 커지고 있다. 증여세 자체를 피할 수는 없지만 줄일 수는 있다. 아파트 한 채를 자녀들에게 쪼개서 증여하는 것이 방법이 될 수 있다. 다주택자 증여에 대해 취득세가 중과되는 등 증여 관련 세금 부담이 갈수록 높아지고 있는 만큼 절세 수단을 가능한 한 많이 살펴봐둘 필요가 있다.

 아파트 나눠야 세금 준다

증여세의 기본 공제 대상과 금액은 배우자 6억원, 직계존비속 5000만원, 기타 친족(6촌 이내 혈족) 1000만원 등이다. 자산을 쪼개 받는 가족 및 친족이 늘수록 공제금액도 늘어난다. 세율도 증여금액이 떨어지면 그만큼 낮아진다. 구체적으로는 △1억원 이하 10% △1억원 초과~5억원 20% △5억원 초과~10억원 30% △10억원 초과~30억원 40% △30억원 초과 50% 등으로 최대 50%며 가장 낮은 구간이 10%다. 쪼개서 1인당 증여금액을 줄이면 증여세율 자체가 내려가는 셈이다.


이는 구체적인 예를 통해 확인할 수 있다. 시가 15억원의 서울 아파트를 자녀 한 명에게 증여할 때 증여세는 4억740만원에 이른다. 10억원 초과 30억원 이하 구간의 증여세율 40%가 적용되기 때문이다. 하지만 자녀 2명에게 해당 아파트의 지분을 절반씩 증여하면 부담이 크게 줄어든다. 증여되는 지분 7억5000만원에 대한 증여세율이 30%로 내려가는 데다 기본공제 금액도 두 명분이 적용되며 두 배 늘어나기 때문이다. 1인당 증여세는 1억4550만원으로 두 사람의 증여세를 모두 합해도 2억9100만원으로 한 명에게 증여할 때와 비교해 1억1640만원 적다.

증여 이후 자녀가 집을 매매하게 되면 증여 시점의 주택 가치를 기준으로 차액에 대해 양도세가 부과된다. 증여 과정에서 주택 취득가액이 높아진 만큼 자녀들로선 이후 양도소득세를 줄일 수도 있다.

가구주가 단독으로 소유하고 있는 고가주택이라면 분산증여를 통해 종합부동산세 부담을 줄일 수도 있다. 자녀 1인당 6억원씩 기본공제를 받을 수 있어 종부세 세율이 낮아질 수 있기 때문이다.

 다주택자는 주의해야

이처럼 분산 증여를 통해 얻을 수 있는 증여세 절세 효과가 크지만 실제 결정까지는 감안해야 할 사항이 많다. 많은 다주택자가 양도세 중과를 피해 증여를 선택하면서 정부가 관련 세 부담을 늘리는 방향으로 세제를 바꿨기 때문이다.

우선 다주택자 증여와 관련된 취득세 중과가 걸림돌이다. 다주택자가 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 가족에게 증여할 경우 작년부터 취득세율을 12% 물리고 있다. 1가구 1주택자의 증여에 따른 취득세율 3.5%와 비교해 세 배 이상의 부담이다.

자녀가 이미 주택을 소유하고 있다면 주택 지분 일부를 주더라도 양도세 및 보유세와 관련된 부담이 늘어날 수 있다는 점도 주의해야 한다. 주택 지분이 50%라고 하더라도 양도세와 종합부동산세 부과 과정에서는 주택 한 채로 간주되기 때문이다. 자녀가 이미 보유하고 있는 주택과 지분 일부를 증여받은 주택이 모두 조정대상지역에 있다면 향후 매도 시 양도세 중과 대상이 된다. 자녀의 기존 소유 주택과 증여 주택 지분의 가치가 모두 공시가격 기준 6억원 이상이라면 종부세 부담 역시 불어날 수 있다. 비록 주택 일부를 갖고 있더라도 2주택자로 분류되기 때문이다.

강민정 세무법인 예인 세무사는 “부모가 1주택자로 거주·보유 등에서 양도세 비과세 요건을 모두 갖췄더라도 해당 주택을 증여받는 자녀는 다시 처음부터 관련 요건을 갖춰야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점도 유의해야 한다”며 “특히 분산 증여로 자녀에게 소유권이 넘어간 아파트는 해당 자녀들이 모두 거주요건 등을 갖춰야 세제 혜택을 받을 수 있다”고 말했다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com

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