공공재개발 임대비율 완화했지만.. "속도 못 낸다. 독소조항 여전"

“임대주택 비율을 조금 낮춰준다고 공공재개발 사업이 급진전되기는 힘들거라 봅니다.”

서울시가 공공재개발을 촉진하기 위해 임대주택 비율을 낮췄지만 현장에서는 효과가 없을 것이라는 목소리가 이어지고 있다. 지난해 공공재개발을 추진하다 관뒀다는 서울 한 재개발추진위원장은 “임대주택 비율 문제는 조합원들이 공공 재개발을 싫어하는 수많은 이유 중 하나에 불과하다”면서 이같이 말했다. 무리한 현금청산 조항, 사업의 주도권을 공공에게 넘겨야 한다는 점 등이 남아있는 한 공공재개발이 어렵다는 이야기다.

영등포역 인근 공공주택 복합개발 후보지인 연립·다세대주택 지역 모습. /연합뉴스

26일 서울시에 따르면, 최근 서울시의회 도시계획위원회는 공공재개발 임대주택 비율을 완화할 수 있도록 하는 조례 개정안을 의결했다. 이 개정안은 공공재개발 시행자가 지역 여건 등을 고려해 사업 추진이 어렵다고 인정된 경우, 도시계획위원회 심의를 거쳐 임대주택 비율을 40%까지 완화할 수 있도록 했다.

공공 재개발은 공공이 참여하는 정비사업에 대해 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고, 층수도 최대 50층까지 허용하는 제도다. 다만 늘어나는 용적률의 50~70%에 해당하는 면적에 전용 85㎡이하 임대주택을 건설해 서울시에 기부해야 한다는 단서가 붙었다.

그동안 지나치게 높은 임대주택 비율 때문에 공공재개발 후보지로 선정되고 나서도 사업성 저하나 지역 주민 반발 등으로 진척이 순조롭지 못한 사례가 잇따랐다. 이에 기부해야 할 임대주택 비율을 낮추는 추가 인센티브로 공공재개발에 다시금 불씨를 지피겠다는 의도로 풀이된다.

다만 부동산 전문가들은 사업성이 너무 낮은 곳은 임대주택 비율 완화가 어느 정도 효과를 내겠지만 그보다 공공재개발에 혼입된 각종 독소조항을 해소하는 것이 급선무라는 의견을 내비쳤다.

대표적인 독소 조항으로 공공재개발 권리산정 기준일 이후에 매입한 주택은 분양권을 내주지 않는다는 ‘현금청산’ 조항이 꼽힌다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “공공재개발 지역은 사업성이 낮은 노후 주거지가 많은 만큼, 수억대 분담금을 낼 만한 자금 사정이 안 되는 분들도 많다”면서 “이런 분들은 팔고 나갈 수 있어야 하는데, 현금청산 때문에 이런 출구 전략이 막힌 상황”이라고 말했다.

초기에 주민 동의율 10%만 충족하면 공공재개발을 신청할 수 있다는 점도 분란이 이어지는 원인이다. 흑석2구역, 전농9구역 등에서는 공공 재개발에 반대하는 비대위가 따로 만들어질 정도로 갈등이 극심했다.

송승현 도시와경제 대표는 “재개발 사업이 실현되려면 동의율을 66%까지 올려야 하는데, 초기 동의율 10%를 가지고는 속도를 내 사업을 추진해 나가기 부족하다”면서 “낮은 동의율 때문에 실제로 사업이 이뤄질 지역이 아닌데도 기대 효과만 불러 일으키고, 토지값만 올려놓을 가능성이 크다”고 말했다. 그는 이어 “공공재개발도 초기 동의율을 최소한 30% 정도까지는 상향하는 것이 바람직하다”고 덧붙였다.

현장에서는 한국토지주택공사(LH) 등이 깊숙이 관여하는 공공 재개발 방식 자체에 부정적인 의견도 많이 나온다. 강대선 창신동 재개발 추진위원장은 “그 사람들이야 임대주택 많이 짓는 것 말고는 관심이 있겠냐”면서 “수익성을 올려준다고 해도 아파트 미래가치까지 고려하면 공공이 빠지고 민간 재개발로 가는 게 맞다고 생각하는 조합원이 대다수”라고 했다.